一手樓還是二手樓?
上車買樓首要原則是目標清晰,策略、預算要清晰,今天講講需要將目標清晰鎖定在哪一個“市場”。一手樓同二手樓市場,是兩個很不同的市場。 一手樓市場特點: 1)一手新盤大多批量推出,可供選擇的單位多。 2)發展商多會安排示範單位供準買家參觀,方便清楚掌握單位詳情以及相關配套。 3)根據市況不同,發展商會提供不同形式的優惠以及回贈(比如回贈印花稅等),減省買樓總體開支。 4)發展商多會安排提供按揭轉介,一條龍服務輕鬆上會。 5)沒有議價空間,只能考慮發展商開出的價格。 6)若是買樓投資放組,初期租金回報相對較低。因為同一個項目短期類似單位放盤量多供應增加,租金價格受限。 二手樓市場特點: 1)單位情況各不相同,需要更多事先準備,研究熟悉市場數據。 2)放盤量不定,需要隨時Monitor盤源變化。 3)議價空間可大可小,視乎業主同經紀的個人情況。 4)若確定放租,可考慮購買連租約的樓盤,即刻享受租金收入。 5)交易後需要仔細查看單位狀況,多需做簡單油油以及裝修。 6)其他條款以及眾多細節都有可以商榷的餘地。 以上簡單分享了一下一手同二手市場的特點,究竟邊一個符合你的心水?買樓自住「只要住的開心就好」,而買樓投資就需要「不帶情緒、只看數字」。 機會,永遠只留給做好準備並且有行動的人! 上車,究竟要準備幾多首期? 上車首先要儲首期⋯⋯無首期諗都不用諗買樓啦!普通人的諗法,好正常。根據現時金融管理局的最新政策,1000萬以上的物業最高只可申請5成貸款,700至1000萬的物業可申請6成但最高貸款額為500萬,而700萬以下的物業可申請6成貸款。掐指一算,需要準備100萬的現金作為首期已經是最基本的了。如沒有100萬,千萬唔好妄想買樓呀! 其實其實,你有無真的去做一下基本資料收集呀?其實其實,400萬以下的住宅單位仍然可以通過按揭保險公司做最高9成按揭(當然購買物業本人以及物業本身都需要符合一定的條件),即是話-depends on你對於車的『標準』,如果目標只是200多萬的樓,首期算上所有雜費,30萬也是可以上到車的!我相信,30萬的儲蓄目標,相對而言還是近了很多吧!當然,200萬的樓唔易搵,搵到也有很多原因阻你真的落手買,考慮來考慮去應該基本就買不到了:) 如果你真的想要上車,麻煩你確定目標後就真的開始行動吧。財務管理要從細小的地方做起,買樓落區做研究也要一步一步來。具體方法之後再分享,但第一步的第一步,你要學識計數!計下你有幾多“彈藥”,計下你份工可以幫到你幾多?還有還有⋯⋯你需要做什麼來準備? ![]() 時下年輕人買樓,半數以上都是為結婚,為建立一個家。 以前家人有積蓄,可能幫手支付首期,貸款則由夫妻兩個一起供,成為「樓奴」一族。 但現在,樓價高企、按揭門檻又高、人均月收入卻大大跟不上通脹,遇上Dream House(心儀單位),不是供不起就是付不起首期。連做「樓奴」都要「夠班」才行。 身邊不乏律師、會計師、Banker、中小企業家,無奈都買不起令自己滿意的單位。何況月入萬五的多數人? 很多朋友問,上車的最佳時機是何時?天時地利人和,投資最講究TIMING。正確! 我們來睇普通人的想法:樓市升的時候覺的太貴唔買住,樓市跌的時候希望能再跌D才買,樓市橫行時想睇定D先買,睇來一年四季任何時候也不適合上車呢?若你對以上的想法有六七分認同,我想你應該明白為什麼仍是上不到車了吧。 過去差不多20年的時間裡,你是否曾經錯過咗心目中最佳的上車時機?我的問題是:再比你遇到一次同樣的好“時機”,呢一次你是否可以把握住難得的機會呢?“現在的你”和“從前的你”有什麼不同?你做好準備把握“最佳時機”了嗎? 很多人永遠也在等最好的時機,卻忘了裝備自己,做好準備。機會,永遠只留給有準備的人。 三月第一天,輪到我的最愛 - 分享上車小貼士。 你若是買新股我就不管你啦,博一次輸贏都是小小。買樓可是大不同, 需投入的資金以萬為單位計算。買樓最忌MCC!所以入市之前一定要清楚自己的策略,究竟你是買來準備自住,還是投資?自住的話最緊要自己喜歡,夠用,又計算過數字供得起就好。投資複雜些,到底買入後你是準備短期持有還是長期收租? 上車若有什麼一定要做的事 ,那就是搞清楚如果自己上左架車,架車用來做咩先。否則⋯⋯千萬唔好上住呀! 不知你是否已經等左好耐仍是未上到車?若是你覺得自己一世只有機會買到一層樓,我完全明白你會對呢一層樓有好高要求:樓齡不可以太高,面積不可以太細,距離市區不可以太遠,景觀要靚,周圍環境要舒適,交通要方便,鄰居要友善,最重要⋯⋯價格仲要平!
如果咁樣,我相信你距離上車真的還有好長一段路要行⋯⋯因為,滿足你所有要求的物業基本上是⋯⋯完全不存在! 若你不改變自己舊有的觀念,就算有再多秘笈你也上不到車。 你有留意最近熱捧的煥然壹居嗎?其售價實在吸引,只是市價8折,令不少人心郁郁想入票抽。但由於市建局旨在資助首次置業的新婚家庭為主,此舉就被指剝奪單身人士的上車機會。其實香港的資助房屋一向以來僧多粥少,競爭激烈。所以不少人都會認為:抽到重好過中六合彩。但這些"六合彩"並非年滿18便可購買,而只有合資格人士才有份。換言之,這些機會不是屬於你的!
但你知道嗎? 只要你目標清晰, 有決心, 願意行動, 上車置業的夢想其實是可達到的。 因為確實是有方法及系統去達成買入8折低水筍盤的目標.。亦即是, 不用等政府的資助房屋,你為自己物色8折樓。不妨拿計算機計計,一個300萬的單位, 以8折買入, 即買入價為240萬, 帳面先賺60萬。 當然,你會反問樓價會有下跌之時,不用擔心!因為你已經為這個8折單位預留了20%的跌幅,可以說是進可攻、 退可守。這並非癡人說夢話,亦不需要等一個大眾期待但不知如何發生的樓災。留意:除非你實力非常雄厚,可以在估唔足價的情況下支付更多的首期。否則跌市時銀行關水喉,有筍盤的機會亦不會屬於你。 繼今年2月金管局出招,將價值七百萬元以下的自用物業,一律由最高七成降至六成按揭,而針對首次置業人士的保險按揭由於慣例加多二成,很多人自然而然就以為現時最高按揭成數只有八成。辣招之後的成交,是否全無九成按揭的成功案例?又有什麼要求?
最新九成按揭成功實例分享(2015年4月中申請,5月尾成功批核) 許多投資者新手都是抱著賺大錢的願望開始物業投資的,可其中只有為數不多的人在成功完成了第一筆投資之後,不斷繼續前行,創造真正的財富。以下與你分享的,是物業投資初哥3個最常見的致命錯誤:
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Lucy Jiang 樓市蔣門人80後物業投資教練、企業家、專欄作家 CategoriesArchives
February 2021
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