Lucy Jiang 樓市蔣門人
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2016 樓市分析 Property Research

28/4/2016

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剛於4月舉行的投資攻略課程中,我們特意邀請了馬來西亞專業投資者兼企業家Winson Yoong及本地團隊針對今年香港樓市結合各項經濟指標作出分析及分享。最新政府報告失業率上升及出口數字下降,都反映出今年香港整體經濟呈現下滑、調整趨勢。究竟經濟下行是否會令樓價一跌再跌?香港樓市又將如何發展?
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為滿足大家重溫課堂的需要,在此我們撮要部分精華內容,同時也提供給未能參與的會員,希望對於大家有所啟發。
(所有圖片內容最後更新日期為2016年4月8日)
 
一.香港經濟情況與樓市發展
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(圖1)
唔知你是否會問,經濟數字、GDP同樓市有甚麼關係?其實,樓價是本地的一項重要生活指數,亦都與人口、供求、消費水平、物價等息息相關。所以需要先宏觀了解香港的整體經濟情況,尤其與樓市有關的數據。距離,如上圖紅色的幾組數據,可以看出香港的出口數字明顯下調,尤其郵政及速遞服務萎縮,體現在貿易的量、價齊跌。與此同時,金融、地產專業仍維持升幅,但地產相關的專用服務升幅減緩,到15年第3季只有1.9%,原因與成交量大幅減少有直接聯繫。單從上圖看到,雖然整體經濟下調已成定局,但是否全部行業都蕭條呢?
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(圖2)
另一個體現經濟的因素就是消費水平。如圖2所示,香港市民的基本生活消費指數並沒有顯著的落差,除了非耐用品一欄,例如奢侈品等的消費支出比往年少;而非本地居民在港消費有所下降,反映本港旅遊業進入低谷。這個在下圖3中得到更直觀的反映。
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(圖3)
然而,縱觀香港GDP報告,被媒體大作文章唱淡的出口、零售、旅遊行業所佔的百分比只有5%。如此小比例的行業不景氣,不足以成為樓市近期下調的主要原因。那究竟主因是甚麼?樓市會不會一直跌下去呢?
 
二.香港的樓市投資環境
 
香港樓市成交量,由去年下半年開始下降,跌至今年年初到非常低的水平。另外一個重要數據是外來投資者及本地買家的比例分佈。分別可由下列兩幅圖片看出。不難看到,自從買家印花稅推行以來,外來投資者的成交數字一直維持低位。
 
其實樓市和其它投資市場一樣,有升有跌。香港連續升了好多年,自12年10月推出額外印花稅後,不排除被捆綁三年的業主趁去年高位套現,接連釋放後價格被壓低。這裡也可以提供一個參考,12年10月時的樓價指數是多少?如果今年樓價繼續跌,是否會跌出12年的水平?當時買樓的業主是否還會平手、甚至折手離場?至於另外一大批更早以前購入物業的業主,根據之前的數據,6成都已供完樓,持貨能力強。最新數字要等2016年人口統計結果公佈。
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(圖4)
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(圖5)
當天我們還討論了一手市場的變化,樓市與匯率、外圍投資環境、以及股市是否存在一定的聯繫。答案也是肯定的。但這裡由於篇幅關係不再細說了。如果你對於這些資訊有更多興趣,想更深入了解,歡迎隨時來我的物業投資講座,再探討一下。
 
未來樓市變化,無人能夠預測。仍然是那一句,當屬於你的最佳時機正在靠近時,你是否有能力、有決心,可以成功把握得到?
 
部分資料來源:
政府統計處 http://www.censtatd.gov.hk
香港經濟近況 http://www.hkeconomy.gov.hk/tc/reports
土地註冊處統計數字 http://www.landreg.gov.hk
香港金融管理局 (住宅按揭統計調查結果) http://www.hkma.gov.hk
差餉物業估價署 http://www.rvd.gov.hk
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    80後物業投資教練、企業家、專欄作家

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