2016 樓市分析 Property Research

剛於4月舉行的投資攻略課程中，我們特意邀請了馬來西亞專業投資者兼企業家Winson Yoong及本地團隊針對今年香港樓市結合各項經濟指標作出分析及分享。最新政府報告失業率上升及出口數字下降，都反映出今年香港整體經濟呈現下滑、調整趨勢。究竟經濟下行是否會令樓價一跌再跌？香港樓市又將如何發展？
​
為滿足大家重溫課堂的需要，在此我們撮要部分精華內容，同時也提供給未能參與的會員，希望對於大家有所啟發。

（所有圖片內容最後更新日期為2016年4月8日）
 
一．香港經濟情況與樓市發展

(圖1)
唔知你是否會問，經濟數字、GDP同樓市有甚麼關係？其實，樓價是本地的一項重要生活指數，亦都與人口、供求、消費水平、物價等息息相關。所以需要先宏觀了解香港的整體經濟情況，尤其與樓市有關的數據。距離，如上圖紅色的幾組數據，可以看出香港的出口數字明顯下調，尤其郵政及速遞服務萎縮，體現在貿易的量、價齊跌。與此同時，金融、地產專業仍維持升幅，但地產相關的專用服務升幅減緩，到15年第3季只有1.9%，原因與成交量大幅減少有直接聯繫。單從上圖看到，雖然整體經濟下調已成定局，但是否全部行業都蕭條呢？

（圖2）
另一個體現經濟的因素就是消費水平。如圖2所示，香港市民的基本生活消費指數並沒有顯著的落差，除了非耐用品一欄，例如奢侈品等的消費支出比往年少；而非本地居民在港消費有所下降，反映本港旅遊業進入低谷。這個在下圖3中得到更直觀的反映。

（圖3）
然而，縱觀香港GDP報告，被媒體大作文章唱淡的出口、零售、旅遊行業所佔的百分比只有5%。如此小比例的行業不景氣，不足以成為樓市近期下調的主要原因。那究竟主因是甚麼？樓市會不會一直跌下去呢？
 
二．香港的樓市投資環境
 
香港樓市成交量，由去年下半年開始下降，跌至今年年初到非常低的水平。另外一個重要數據是外來投資者及本地買家的比例分佈。分別可由下列兩幅圖片看出。不難看到，自從買家印花稅推行以來，外來投資者的成交數字一直維持低位。
 
其實樓市和其它投資市場一樣，有升有跌。香港連續升了好多年，自12年10月推出額外印花稅後，不排除被捆綁三年的業主趁去年高位套現，接連釋放後價格被壓低。這裡也可以提供一個參考，12年10月時的樓價指數是多少？如果今年樓價繼續跌，是否會跌出12年的水平？當時買樓的業主是否還會平手、甚至折手離場？至於另外一大批更早以前購入物業的業主，根據之前的數據，6成都已供完樓，持貨能力強。最新數字要等2016年人口統計結果公佈。

（圖4）

（圖5）
當天我們還討論了一手市場的變化，樓市與匯率、外圍投資環境、以及股市是否存在一定的聯繫。答案也是肯定的。但這裡由於篇幅關係不再細說了。如果你對於這些資訊有更多興趣，想更深入了解，歡迎隨時來我的物業投資講座，再探討一下。
 
未來樓市變化，無人能夠預測。仍然是那一句，當屬於你的最佳時機正在靠近時，你是否有能力、有決心，可以成功把握得到？
 
部分資料來源：
政府統計處 http://www.censtatd.gov.hk
香港經濟近況 http://www.hkeconomy.gov.hk/tc/reports
土地註冊處統計數字 http://www.landreg.gov.hk
香港金融管理局 (住宅按揭統計調查結果) http://www.hkma.gov.hk
差餉物業估價署 http://www.rvd.gov.hk