新盤罕見呼吸PLAN再現，必讀注意事項免中伏危機

14/12/2020

疫情第四波再現，地產商近日為了促銷樓盤，採取了不同的銷售策略，例如以折扣價買樓、印花稅津貼等等，今天筆者想說的呢，便是呼吸plan 了。

甚麼是呼吸 plan按揭計劃?

簡單來說，呼吸 PLAN 其實就是由物業發展商以”包攪掂按揭”來作招徠顧客的手段之一，意思為：你只要有呼吸，就能借到錢。

基本上即使買家沒有入息証明，抑或是入息証明不足以通過壓力測試 - 都能買到樓！做到按揭！

怎樣做按揭呀？因為入息証明不足，通過不了壓力測試，銀行和按揭保險公司是不會批按揭給你的哦!
對！你說的沒錯，呼吸 PLAN 當中，借錢給買家的並不是銀行，是由發展商旗下的財務公司審批和借貸。

肺炎疫情第四波，呼吸Plan 按揭計劃再現！

近日由長實發展的火炭樓盤名日為例，為了吸引準買家，發展商推出了俗稱”呼吸plan”的即供付款計劃，讓買家能

達到一按做八成的優惠、
還能3年內，以2厘計算，供息不供本、
享受最高21%樓價折扣優惠
除此以外，買家還不用提供任何入息証明文件，不用考慮是否通過壓力測試。

聽起來好像很吸引？先別下定論，我們來細細分析、了解一下。

呼吸plan 按揭計劃的背景

呼吸plan 首次推出在數年前，當時樓巿正處於節節上升的情況，於2015年，政府也相對地收緊了按揭政策：

樓價高於700萬的話，便只能做到六成按揭。
超過1000萬的物業，更只能做到五成按揭。那樓價高於700 萬，甚至1000萬的話，那對沒有足夠首期的買家來說，怎辦呢？

當時，發展商想到了一個解決方法，便是呼吸plan！賣點總括如下：

首二至三年蜜月期，供款非常輕鬆
不用提供入息証明，不用擔心過不了壓力測試 (後期發展至可能需要申請人提供入息証明，但即使壓力測試通過不了，仍然能獲批。)
即使樓價超過 700萬，甚至1000萬，仍能做到八、九成按揭

呼吸 Plan 按揭計劃的問題和中伏位: 小心變窒息plan

我們先來說一下當時呼吸PLAN的實際操作情況:

發展商推出新樓盤，價格高於700 萬或1000 萬，即買家只能做到六成或五成按揭。
為了促銷，發展商提供了呼吸plan 給準買家
發展商以選用他們財務公司提供的呼吸plan 供樓能易上會，甚至可能會有折扣價，例如便宜數個%，吸引買家購入物業，並選用他們提供呼吸plan
當蜜月期 (首三年還息不還本)過後，買家因各種因素而不能轉按，例如:
1. 入息証明不能通過壓力測試、
2. 樓價沒有大副升至能做六成按揭的價位
買家被迫留在利息極高的按揭計劃中，甚至可能需要因償還不了貸款而需要賣樓離場。

我們在這兒先不考慮入息証明的因素，畢竟政府也說了，“還得到，先好借。”不太了解以自己現時的入息証明應該選擇買哪類型的物業比較好？又或是想知道你現在想買的物業，到底值不值這個價錢? 你也可以發一個信息給XXXX ，只要用XXXX，便會有一位專人替你分析你的入息証明能不能通過按揭，你心儀的單位，又是不是真的值得花這個價錢去買，又甚至，你買的單位會不會有甚麼潛藏著的問題呢?

呼吸 plan 的分析重點呼吸PLAN的分析重點，更應該傾向於: 三年後，樓價能不能升那麼多?

假設你買入了一個 1200萬的單位，以呼吸 plan 做8成按揭，即是借了960萬，以你選擇了三年內，還息不還本的呼吸 plan，你需要那個單位在三年後升至 1600 萬，你才能以5成按揭，轉按至其他銀行!
倘若三年後，你的樓價沒有升至1600 萬，讓你可以轉按至傳統銀行，而你又未能儲到一筆錢，去補回那當中的差額，便會被迫繼續困於利息極高的按揭計劃。被巨大的財政壓力壓得透不過氣來，從呼吸 plan 變窒息plan。更甚至，將會被迫賣樓，損手止蝕離場。

也因為損手離場的買家太多，所以筆者非常建議讀者們在考慮要不要選擇呼吸 plan 一事上要非常小心！
2019年政策改變對呼吸Plan 按揭的影響自從2019年10月16日，政府修訂了樓按政策以後，

800 萬以下的物業可申請到高達九成按揭
800 萬至1000 萬的物業可申請到高遠八成按揭

此項措拖一推出，即時舒緩了大量購入了1000 萬樓下的物業，又選用了呼吸plan 的買家的財政壓力，因為他們總算可以轉按至較低息的按揭了!

呼吸Plan 按揭計劃總結在筆者的買樓投資課程，我常常都告訴學生們：“羊毛出自羊身上”呼吸plan 聽下去非常吸引，但實際上，要非常小心處理。如果你現在是想要買一個物業，又考慮要不要申請呼吸 plan 的話，非常歡迎你私信我們啊！

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Lucy Jiang 樓市蔣門人

80後物業投資教練、企業家、專欄作家