購買樓花知多少？詳細程序9步曲

​自從新冠肺炎疫情爆發以後， 世界各地的通貨膨脹愈發嚴重， 在現金愈發貶值下， 我們必需尋找不同的投資項目， 以保証自己的資產能跑贏通脹。
 
買樓便是其中一種最普遍的投資， 也是香港人最喜愛投資之一。 而買樓時， 我們除了可以選新盤 (一手樓) 或是二手樓， 在買新盤時， 除了已經起好的現樓以外， 還有一種叫做預售樓花。 今天， 就讓我專教大家買低於市價樓的樓市蔣門人來為你分析現樓和樓花的分別。

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買樓花， 又稱為預售樓花， 購買樓花的買家們買入還在興建中的新樓， 一般來說， 就管理風險及保証現金流的角度來說， 發展商都比較傾向發售樓花。 在 2021 年， 香港預計推出的 68 個新樓盤當中， 便有 57 個是樓花。
 
今天， 我會為大家說一下， 買樓花的詳細程序。
 
購買樓花詳細程序
第 1 步： 發展商推出售樓書發展商在出售日前最少七天， 需要公佈售樓說明書， 也就是簡稱的售樓書， 讓公眾隨意參閱， 現時最普遍的售樓書公佈方法， 就是上載在新盤的網頁上， 讓公眾自行下載。
 
售樓說明書內， 需要包括以下的詳細資料：
●    鳥瞰圖
●    付款優惠
●    於出售日出售的單位
●    圖則
●    單位平面圖
●    間隔
●    用料
●    單位的建築面積及實用面積等
 
第 2 步： 發展商公布價單及銷售安排

發展商在出售日前 3 天內， 發佈售價單及銷售安排， 通常來說， 在這階段內， 香港的發展商為了測試市場反應， 通常都會預備幾張價單， 以方便因應買家的反應修訂單位價格。
 
過往曾經有香港的發展商， 特地拖長了發售時間， 每段時期只推出少量單位， 造成供不應求的情況， 以推高樓價。
 
政府其後規定， 在發展商推出單位數目達100伙以上的新樓盤伙， 其所發行的第一份報價單， 必須列出等於總單位數的20%或以上， 其後每份推出的價單， 列出的單位數， 不能少於單位總數的10%。
 
銷售安排中， 則需要列明以下數點
i.      認購單位的方式 (最常見的有入票和招標)
ii.     時間及日期
iii.    地點
iv.    出售單位數目
 
第 3 步： 發展商安排示範單位， 並接受公眾認購

在發展商推出價單的三天內， 發展商便需要開放示範單位， 以接受公眾認購。 通常來說， 發展商都會在示範單位緊連的地方設置售樓處， 並即時接受認購， 如果推出的樓盤認購反應熱烈， 便會即日安排抽籤。 以決定買家的揀樓次序。
 
售樓處通常都會分成以下幾個部分:
a.     登記處
b.     抽籤區域
c.     揀樓等候區
d.     揀樓區
e.     簽約等候區
f.      簽約區
 
第 4 步： 公眾參觀示範單位， 認購發記

在新盤認購氣氛熱烈的情況下， 發展商通常都會在售樓處的當眼位置貼出一張圖表 上面會顯示：
●    在新盤銷售當日已被選中並簽立了臨時買賣合約的單位
●    已被選中但仍未簽約的單位
●    以及仍可供揀選的單位。
 
如果單位的銷售方法是以入票為主的話， 在認購時，因為太多買家想要購買該新盤， 便需要抽籤。
 
在這個時候， 便會出現了“入票” 這個情形。即是指買家需要遞交“購樓意向書” ， 並支付訂金， 通常都是一張價值十萬元的本票或支票， 抬頭為發展商指定的律師樓。 以証明其認購新盤的意向。
 
這筆十萬元的訂金， 會在買家簽署臨時買賣合約時， 從“細訂”中扣除。 有個別的新盤， 在極受歡迎的情況下， 發展商會限制買家每人， 或每個組合只能入二至三張票， 以求增加中籤機會。 也有些盤源不受限制。
如果是有限制的情況下， 便很多時候會出現夫妻二人一起各入二票， 再以聯名方式再入二票， 以提高中籤機會。
 
曾經我見過， 有些例子是地產中介為了增加中籤機會， 會為準買家 墊支入票， 以求成功 中籤， 但由於這個行為已經觸犯了“一手住宅物業銷售條例”，該名地產中介隨時有可能被釘牌及判監， 故此， 中介人會要求買家 先行以信用卡授權代理， 保留十萬元的簽賬額， 然後地產代理再開出支票， 只有在實際中籤後， 才會真正過數。
 
第 5 步： 買家與發展商簽訂臨時買賣合約

能夠成功中籤的買家， 在挑選到自己心儀的單位， 便會與發展商簽訂臨時買賣合約。
 
在簽定臨時買賣合約時， 買家便要付細訂， 一般若為樓價的 3-5%。
 
第 6 步： 買家決定要以即供付款， 還是建期付款。 然後再向銀行申請按揭

選擇即供付款， 便是在樓宇還未落成的期間已經付清樓價及申請按揭上會， 其好處是通常優惠較多。 但壞處是， 選擇即供樓花的業主， 將不能申成高成數按揭。 只能申請 6 成按揭。
 
而建期付款， 則是到了樓宇落成後， 才開始真正供款。 雖然優惠較小， 但卻因為已經有現樓， 便可以向按揭保險公司申請高成數按揭。 首期支出較少。
 
決定了付款方式， 買家再拿著臨時買賣合約去申請按揭。
 
第 7 步： 買家和發展商簽訂正式買賣合約

在簽訂臨時買賣合約後五個工作天內， 發展商和買家便需要簽署正式買賣合約， 與此同時， 買家需要交付”大訂”， 臨時合約時交付的”細訂”加起來， 總共是成交價的一成， 在這個時候買家亦需要繳付印花稅及律師費。 然後便是靜待新樓落成。
 
第 8 步： 完成買賣手續， 等收樓信

在收樓前14天，買家必須與發展商將所有買賣手續完成， 發展商會透過律師樓向買家寄出買賣確認信， 俗稱收樓信。
在這個時候， 買家要預備繳付約 7 個月管理費的費用， 以繳付：
●    圖則費
●    管理費上期 (1個月)，
●    管理費按金 (3 個月)
●    設備基金 (相當於 2 個月管理費)
●    泥頭費(相當於1個月的管理費)
總數加起來約為七個月的管理費。
 
第 9 步：收樓

在收樓日， 買家需要先行前往交樓處辦理住戶登記，領取單位鎖匙， 業主手冊， 樓宇及設施說明書， 驗樓表格等等。
 
通常在這時， 會有一名交樓處職員陪同業主進入單位驗樓。 在這時， 筆者建議大家最好相約一位驗樓師或是有經驗又信得過的裝修師傅和你一起去驗樓， 通常都有保證期。 如果你發現單位有未如理想的地方， 可以通知發展商執漏。筆者曾經就驗樓寫過兩篇詳細的文章， 大家可以去看看： 驗樓全攻略(上) & 驗樓全攻略(下)
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