樓市危中必有機

想買樓上車，又或者投資樓市的朋友，總是想在樓市最低的時候入貨，最高的時候離場，以賺取最多的利潤。現時，正是樓市下行的好時機。但是，面對疫情嚴峻、經濟下滑、市場唱淡等種種因素，究竟是否敢現時入市？正所謂，低處未算低？
 
低買高賣的道理大家都明白，可是實際上操作又是否能夠做到呢？普通買家與專業投資者的分別究竟在哪裡？
 

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​其實不論升跌市，想成功入手物業，關鍵在於把握幾個要點：
 
1. 目標物業的真正價值
 
無論一手還是二手、住宅還是店舖，物業都有其自身的用途和價值，通常是根據物業狀況、樓齡、地理位置、大小、人流、其他配套等來決定的，主要反映在租金和樓價方面。
 
如果物業的售價遠遠超過其真正價值的話，無論升市還是跌市，都是不宜購買的。反之而言，如果物業本身的價值不錯，升值和抗跌能力一定會較為優秀，因為物業本身的價值最基礎是來自於其本身的用途，由使用者賦予的。
 
想買到「抵買」的物業，首先要知道物業的市價，低於市價愈多，就愈「抵買」。
 
想知道物業的市值，可以參考幾個原素。銀行的估值可以作為第一個參考，雖然在村屋或者較為老舊的物業，銀行估價會比平常保守，但不失為一個可靠的參考資料。同時，應該要參考同座∕同屋苑，以至同區的相類似物業在過去半年的成交價，就會知道物業的市值大約是多少。
 
2. 目標物業的投資策略
 
留意物業市場的同時，要計劃好適合自己的投資策略，如此一來，只要一旦遇到適當的物業，立即就可以決定入市。計劃物業投資策略時，需要考慮的因素有：投資金額預算、單位類型、投資用途（長期收租？適時買賣？）、預期回報等。
 
投資金額預算主要是根據個人或家庭負擔能力作考慮，需要注意的是銀行壓力測試的水平、每月供款的壓力（如需要做按揭）、除樓價以外還有其他手續的費用、裝修開支等。
 
除了可投資物業之外，還可以考慮投資的有商業單位、工廈或者店舖，同樣是住宅，亦有村屋、大型屋苑、唐樓、單幢式物業等各個種類，每種選擇都有不同要留意的地方。
 
另外還有其他因素需要一一考慮清楚，才能制定屬於自己的投資策略。
 
知道以上兩個要點之後，就可以密切留意目標物業的情況，無論是升市或跌市，只要出現「荀盤」目標，就是最適宜入市的時機。「荀盤」的出現，未必一定與大環境有關係，反而業主的個別情況（例如急需資金、離港等情況）會令市場出現低於市價的樓盤。所以，揀好目標物業之後，就要隨時做好功課。想上車，無論什麼市，留意市況和積極「落場睇樓」都是第一要務。
 
想知道更多如何找「荀盤」，又或者設計投資策略的詳情，可以出席我的物業投資講座。