新手業主放租管理小貼士

​​我所教的學生中不乏新手業主，好多連租客都未做過。由乜都唔識到管理幾百萬資產處理放租都有唔少挑戰。月初我地組織畢業生舉辦同學會，分享放租、管理 、退租、續租等實例。為了令更多新手業主瞭解基本的要點，這裏特別輯錄其中幾個重要小貼士。

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一．收樓裝修「貴在實用」

只要不是自住物業，我都唔建議大家花大價錢來裝修，坊間有一部分物業投資專家可能會分享如何「豪裝精裝提升租值樓價」，不過我會考慮好多新手業主收樓成交之後資金都會相對短缺，又要預一筆錢支付頭幾個月的按揭月供。其次，花多10萬裝靚d，租金是否可以提升$1000/月？要知道租客（尤其是精明的香港人）最緊要是抵租。即使搵到，計落10萬裝修，要幾年先回到個裝修本？

對住咁多屆的新手業主，我都係咁講，放租物業的首次裝修費盡量控制在10萬之內（前幾年裝超過5萬我都覺得貴）（以250呎左右實用面積的細單位計），當然都視乎買返來的單位有幾「殘」。至於10萬蚊以內需要裝d咩？最基本最實用，搞好水同電（如果有煤氣都要留意），包括水喉、電箱、電摯、廚廁地台防漏、天花防漏，尤其部分丟空過一段時間的舊樓單位，因為這些全部都是關乎租客安全的重要事宜，趁翻新時一次過整過，好過將來租客住住下發覺有問題再執漏。

另外花少少錢加多多分的部分，當屬地板同燈具，坊間現時有好多好靚款的膠地板，燈具可以淘寶亦有好多款式選擇，少少設計元素放在燈光及地板，結合粉飾一新的牆身，可以比到租客新淨及新穎的感覺。
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二．放租簽約要「快而準」

通常新手業主開頭都會好心急，急不可待想快快放租是好的，但我會建議個單位裝修妥當之後再開放比租客睇。因為其實香港放租承租的節奏通常都好快，租客最好是一見到單位就能夠確認。如果單位仲裝緊，一來師傅可能會延時完工，二來租客可能都會「十五十六」，會有少少浪費大家時間的感覺。而且初放廣告的頭兩個星期最關鍵（放上網排名亦會較前、多人關注），所以為了避免之後氣餒或心亂，挑準時機開個好頭很重要。

正常的免租期為7-14日，這裏都可以一提，其實租客都唔應該提早太多睇樓（多數提前好多日就睇樓的都是新手租客），而業主就更唔使心急。反而當個單位裝好咗，就要快手放比地產Agent同放上網，這裏我建議是盡量多地發散出去，因為香港地產鋪太多，每個經紀都有自己的客；而放上網的另一個好處，是有機會找到直接租客，雙方免除佣金。

當有租客約睇時，除了瞭解租客的身份、租住用途及職業等等，最先要問的，是起租日。如果是一兩個月後先起租的，除非可offer的租金好高，否則不妨讓對方等等再約睇，因為一個月內一般都能租出物業，而物業丟空一個月計落應收的租金及供款都損失唔少。

除了放盤要快、約睇跟進要快，如何找準租客亦很重要。最先是要判斷目標客源，以及明確列出要求，尤其是要讓地產Agent知道清楚，就能更快地作配對。之前試過有同學放租一個頂樓單位，電梯唔到要行一層，初頭沒有與別人說清，結果好幾次無功而返，之後就主動和約睇的準租客事先說明。準確溝通是雙向的，事先做足溝通，問清楚彼此想瞭解的問題，再約見，就事半功倍，成功率也會相應提高。

這裏再補充一些簽約程序，一般租客「睇啱」後，會支付1個月租金的訂金，簽訂臨約，並議定租金、免租期、起租日等等條款。可能中間還需要業主準備一些事宜，例如搬走多餘的家電、做些小修小補等。等免租期到時就正式交收鎖匙，再簽正式合約及支付一個月按金及一個月上期（預繳首月租金），做好水電轉名。如果是免佣客，一般只簽一份租約，但仍可能要分兩次見面，另業主如收取現金須準備寫收據或雙方直接銀行過數。最好現場能有第三者見證。

三．續租退租「合情合理」

關於這部分其實不難解決，但往往很多時候租客及業主都各有各的算盤。例如試過之前有好幾位學生反映他們的租客都要求不再續租，但又想延遲多半個月、一星期，方便搬家或再找心儀單位。我之前也試過租樓，很理解租客希望時間可以更加靈活；但站在業主立場，一年約滿雙方就應決定是否續租，如果租客一再延遲，變相沒有通知期給到業主，業主又如何安排放盤，尋找下一手準租客？對於這類情況，如非緊急狀況，我認為雙方都應遵守租約的時間。

另外關於償還按金的部分，我非常認同業主需在退租收樓日當日就準備好租客的按金，現場如果檢查過，租客完全交吉、做好清潔、無重大損壞的前提下，就應直接退還。因為租客亦等著支付下一個單位的按金。我也會建議業主在收樓前預先與租客溝通，需要對方交吉整個單位，如有傢俬需要留低應如何處理，有無需要維修的部分等等。如收樓日才發現有問題，那就不能現場退還所有按金，雙方須再協商，找專業人士評估價錢並扣除相應費用。這樣的情況我想大家都不希望（因為業主亦會因為再維修失去預算，可能已安排下一手約睇但要取消等等），所以預早溝通是必須的。

很多業主對於續租很容易掉以輕心。我建議大家做個盡責的業主，每一年約滿時，其實業主都需要提醒租客約滿，很多時遇到好租客我們都不願意刻意加租，反而希望他們可以長住。但即使下一年決定不調整租金，業主也可以和租客溝通，最好當然是希望租客能夠續簽新的租約，畢竟因為如果生約期間的話，租客可以一個月前通知就搬走，業主也可以一個月前通知就加租，續約後雙方都會覺得安穩很多。程序上，如果續約的話，一般都是自己準備一份租約或根據之前簽訂的租約版本，只須修改日期即可，可以盡量簡單操作。

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