由數據看樓市

最近市場交投轉旺，賣家態度強硬，部分業主更採取「吊高嚟賣」的策略放盤，甚至直接封盤。有人忍不住問：「樓市又升過？我又是否錯過入市的好時機 ？」樓市與我們每個人的生活緊密相關，所以樓價的升與跌總能引起社會各界的廣泛討論。昨日一大早有記者打來，問我對2016年下半年樓市的看法。

不如我們來看看市場消息為何會表示樓市已轉勢？多數消息參考的數據是指數，主要有差餉物業估價署每月公布的樓價指數，以及大家耳熟能詳的CCL中原指數。
 
差餉物業估價署最新的7月報告，顯示住宅售價指數已連續兩個月回升，由3月的低位271.1上升至 5月的275.5，上升1.6％。今日最新公布的中原指數對比上月也是全線上升。

[圖片來源：http://www1.centadata.com/cci/cci.htm]
 
仔細解讀兩個數據，先看政府的官方數據。差餉物業估價署總結全港成交紀錄，每月發布物業報告，數據是最官方以及全面的。但由於收集及分析需時，所以每月公布的數據都是滯後數據，比如5月的私人住宅售價指數只是反映3月及4月時的情況，並不能反映現時7月的最新情況。 如果我們仔細查看差餉物業估價署的7月報告，會發現住宅售價總體指數連續上升2個月，但細分之後其實只有40平方米以下的A類別單位才是連續上升2個月；而其他類別例如40至69.9米及160平方米或以上的， 港島、九龍及新界區的情況各有不同，有升有跌。
 
再來看中原指數，中原城市領先指數滯後時間約2個星期，應較政府的住宅售價指數更能反映市況。但缺點是此數據只是基於香港一百个主要大型屋苑的二手成交每週總市值按周變幅得出，也不夠全面。
 
以上的兩種數據，其實都只是用於參考，始終數據還數據，事實歸事實，數據雖可反映事實，但不是整個事實。事實上，影響香港樓市的因素很多，包括房屋供應及經濟狀況等，這些因素並不能即時反映在以上這兩個簡單的樓價指數數據上。有意置業的市民應從多方面去分析樓市，裝備自己， 不要人云亦云。「機會是留給有準備的人」，只有作好準備，不論樓市的走勢是升還是跌，才不會迷失於香港樓市的數字遊戲中，向自己的置業或者財務自由夢想更近一步。