海外置業要留神 專家貼士避中伏

近年來，香港移民潮湧現，有不少人士需要購買海外物業，以供自己及家人於新國度居住。當然，從投資者的角度而言，投資海外物業，也是一門非常好的分散風險的方法。

但是如果你不熟悉當地情況，便很容易作出一個錯誤的投資決定，今天，就讓我來為大家說一些投資海外巿場的注意事項吧！

​

房屋結構及類型
購入海外物業與香港買樓不同，其中一個需要注意的就是房屋結構。

在香港購入物業，很多時候都是選擇大廈，分別在於是一手樓，還是二手樓，不然就是單幢式或是屋苑。

也有些投資者可能會選擇村屋。但是，不管是村屋還是大廈，香港的房屋也會有使用鋼筋水泥建成。

但是在海外買入物業，很多時候房屋結構，都是挺重要。國外的房地產結構通常都分成木材和鋼材的結構。

木結構的房子最大的問題是隔音會比較差，上下、左右的聲音比較容易穿透，也容易吸引昆蟲。如果興建時，連接不好，日後房子便很易出現很多怪聲，甚至直接引起結構性上的問題。

木結構的房子如果防濕做得不好，木材也會容易發霉變爛，形成結構性上的問題。

如果房屋是使用鋼根、水泥、磚石建構，便會好很多。這些房屋的使用期可以長達數百年，而且不管是在防水防霉、防蟲、防火、防風、防震、隔音等等都會比木結構的房屋好，但價錢就可能會貴一點。

物業管理
另外就是那一個物業有管理、還是沒有管理的分別。

通常來說，Apartment，Condo 這些大廈式的物業，通常也會有健身室、游泳池等設拖。
而這些物業，也會有物業管理公司來管理，如果你想省時省力，不想管理大廈的維修、保安、保養，那 Apartment，Condo 都是非常好的選擇。

缺點就是你需要付管理費，而且同一價錢，你能購入的物業也會比較小。

而獨立屋 (House)，好處則是地方大，而且不用付管理費，但缺點就是你需要自己管理一應事宜，例如治安，你可能需要自行安裝閉路電視、監控系統，以及自己承擔保安問題。

如果你住在會下大雪的地方，那你便要留意房屋的除雪問題，以及因為極端天氣引致的房屋問題，例如：如果你住在一直會下大雪的地方，而你不把堆積在屋頂的雪及時除去，在下雪、天晴、下雪這種情況持繼續一段時間的話，屋頂那些壓的很實很重的雪便會把你的房子壓破。

土地的業權問題
在國外，釐清政府批準的土地用途和業權問題是很重要的一部份，例如在日本，一個城巿內會有不同的土地用途，如果你買的房屋位於 “All Purpose Land” 上，你的房子建的又合乎日本政府規定的出租規格的話，那你甚至可以將其改造成 Airbnb出租，反之，如果是 residence, 便只能用作自住用途了，而且出租的話，最短也要租30日。

另一個例子是，英國的 House, 通常都擁有永久業權，即是你買了這房子以後，便擁有其永久業權，而 Apartment 的房屋則是 leasehold, 你每年都需要繳交物業地租，也不是土地所有人。

另一方面，也可以留意物業的改動性，有些物業例如英國的 Semi-detached house，Detached house, 便會有很大的自主權，你可以隨時擴建房子，而且也不用向英國政府額外申請。

筆者便有位朋友在收了物業後建了一個獨立的小房間拿來出租賺取收入。

稅項
稅項是其中一項影響很大的支出，在國外，做業主就要付不同的稅項，而且每個國家、城巿都不一樣，例如加拿大多倫多便有城市稅 (Municipal tax) / 物業税 (Realty tax)，差餉，租金稅，物業升值稅，而由於加拿大是全球徵稅國家，即使你在香港的物業也有可能被徵收租金收入稅。

如果你挑的是日本，而物業又位於温泉區，那便需要付温泉稅。即使你的物業不在温泉區，想要賣出5年內購入的物業，便要繳交高達30%的利得稅。

英國也有規定，物業持有人有可能需要將物業買賣所得的利潤20%課稅。

故此，我們建議你最好是先行了解你想要購入的物業所在地的稅金。

下篇文章會繼續與你分享海外物業投資的注意事項！

想知更多買樓資訊，歡迎留意我的分享會
https://bit.ly/LucyBlogPost

#房地產投資課程導師 #樓市蔣門人 #蔣一洪 #樓市蔣知識 #投資達人 #移民 #移民潮 #海外物業 #中伏位