低息環境不再有？或可考慮轉按

加息風近期又吹起，而現時香港的低息環境確實已臨近「見底」，有按揭在身的年輕一代業主，其實可以趁現時低息環境，積極考慮轉按。跟我上堂的學生，近幾年大多以低於市價成功置業，樓價穩步上升成為轉按的有利條件，而今年轉按的比例亦是最高，因為新造按揭利息很低，銀行又有現金回贈。趁此機會都想分享幾個小貼士同實例，供大家參考。

甚麼情況可考慮轉按？

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簡單來講，轉按就是將物業的貸款從原本的銀行轉至另一間銀行。當初申請按揭時，可能您會比較不同銀行的計劃後選擇了其中一間，但其實不一定就這樣供足30年。因為一般按揭申請都只有2-3年的罰息期，而間間銀行不同時期的按揭計劃及優惠都不同。那甚麼情況下可考慮轉按呢？這裡有幾個參考因素，教你做個精明的借款人。

1. 利息。定期了解最新的按揭計劃及利息很重要。例如今年多數銀行的物業按揭創出新低，H+1.28% - H+1.35％，對比2年前是H+1.7%，利息低了月供就少。小數怕長計，幾百萬樓0.35%的利息差額不是小數。所以可比較當初的利息，計下數。

2. 借款人的借款能力提升。這一項尤其適用於有擔保人在身的業主：當初借貸時可能人工差一點，而加了家人作擔保人。現時政府對於擔保人的按揭成數收緊，如果您的人工增加，又或者供了幾年本金之後令借貸額減少，一個人就可以獨立供款的話，就可以通過轉按除去擔保人。相應的，如果樓價上升而您的借款能力都足夠，都可以借更多，直接套出現金。

3. 估價及套現的可能。決定轉按前要做單位的估值，因為轉按的金額是以銀行估價為準的。近幾年樓市不斷上升，中間的差價可以透過轉按直接獲取現金。不用賣樓都可以套現，對於投資者來說是很重要的。當然這也與借款人的借款能力掛鉤。如果可以套到現金，又可以賺取銀行的現金回贈，何樂而不為？

具體怎麼做，這裡簡單分享一個新手業主實例。
業主2年前以200萬買入單棟樓。
15年7月原計劃：單位價值200萬，借9成，借款$ 1,846,980*，利率H+1.7%，月供(浮動) $6,900左右。
17年8月作轉按：單位市值300萬，轉按借6成，貸款額$1,771,200，利率H+1.28%，月供(浮動) $6,300左右，另有1.6% 現金回贈（即$28,800）。
加上退回的保險、之前供落的本金，扣除新火險及律師費，套現約$45,000，每月供款減少$600。唯一不好的地方是轉按之後又會有2年罰息期，提早還款需要支付1-2%的利息。

至於200萬的樓如何2年升100萬？這亦是我一再強調買低於市價物業的重要性，在我的課亦會詳細教大家，這裡不多講了。

*高成數按揭需要另外申請按揭保險計劃：http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html  
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轉按Q&A
如果您都心思思想轉，以下有幾題Q&A都應該可以幫到您。

Q1. 轉按都要睇人工？點計算？
是的，正如新申請按揭一樣，轉按亦需要計算供款比例、壓力測試。這裡提供基本所需資料，如果有意申請，可以預先準備，並聯絡銀行或按揭專家計下數。
一般銀行轉按所需文件：
- 香港身份證
- 最近期之住址証明 (如水、電費單)
- 最近3個月之銀行發薪戶口紀錄 (如閣下薪金浮動，需提供最近6個月証明)
- 最近3個月的糧單 / 發薪通知書 (如閣下薪金浮動，需提供最近6個月証明)
- 最近年度之政府薪俸稅稅單
- 現職證明如公司聘書，僱主證明書，或咭片
**如轉按或加按客戶，需提供物業按揭供款表及近６個月按揭供款紀錄

Q2. 即使係罰息期內都轉得過？
轉得過，但一樣都要計數。如果扣除1-2%的罰息，仍可套現、減少供款利息，仍然值得做。有同學就在第二年罰息期內轉按，1%的罰息與新造轉按的銀行現金回贈相抵，物業升值仍然可以套到一筆錢。該同學打算第三年完就賣樓，到時正好過轉按銀行的2年罰息，不用再等多1年。

Q3. 高成數按揭值唔值得作轉按？
值得。正如上面的9成轉6成實例，高成數按揭本身的按揭保費可以有幾千元的退回之餘，降低至6成按揭後新手業主的防守力亦增加。未來始終都存在加息、樓市下調的可能性，屆時防守力就好關鍵。如果睇好長遠樓市發展，等之後再升，又可以透過轉按再套更多現金出來。
另外可能有人問，為甚麼不9成轉9成，可以套更多錢出來？這裡牽涉高成數按揭的好多限制，最基本是你需要再俾幾萬元的保費，而年期及最高借貸成數都會下調，所以一般銀行都不建議這麼做。

以上關於轉按的信息，希望對您有所啟發。想知更多我的物業投資心得，歡迎來我的 講座現場 聽一聽。