Lucy Jiang 樓市蔣門人
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做「不一樣」的海外投資

7/7/2017

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6月初在灣仔會展舉行的SMART國際房地產及投資博覽會,有幸受邀作為主講嘉賓,發現來的投資者人數又破新高。近年主講樓市投資課程時都遇到唔少學生,逐漸將眼光轉移至海外,雖然心悸「隔山打牛」,但本港樓價高企,政府辣招不斷,對比本港「癲市」,香港人對於海外物業投資的興趣及需求越來越大。

我在香港教人買八折樓,唔使劏房都要足4釐回報先好買,難度雖然大但我的學生只要買到都是筍盤,穩陣投資是我一貫宗旨。海外投資對比本地買賣要複雜得多,在此都想分享我「不一樣」的海外投資心得一二。
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一、做穩健投資須親力親為 

坊間好多海外投資簡介會,尤其英、美、澳等發達成熟地區,大量的中介管理公司成立,由樓盤單張介紹、按揭計劃、出租管理提供一條龍服務,表面上確實省心省力,亦是海外投資者必須的服務。但是這樣的Window Shopping(櫥窗購物)有一定的風險。之前有過極端的新聞,因海外爛尾樓或樓契問題造成按揭批唔出,隨時「失去預算」。

我所講的親力親為,並非指所有事都不可以委託中間人要自己做,對於海外投資者來講亦幾乎是不可能。主要針對是決定購買之前,要親自做資料蒐集,了解當地市場、投資回報、貨幣匯率、地權特性、政府政策及是否可做海外按揭,等等。主要牽涉的是計數及判斷物業是否優質。有關這兩點我在物業投資課程內都有詳細解說,穩健的投資系統亦是全球通用的。如果您話唔識計數唔識判斷,與其蒙住雙眼拎真金白銀去試,不如裝備自己先。因為最先要投資的,就是自己。
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係香港即使找中間人,坊間有諸多的管理公司,亦需要花時間比較及了解更多背景。這些都是事前功夫,事前功夫做得越足,之後要煩的部分就越少,而風險自然亦會降低很多。我比較欣賞具有Local (本地) 優勢的管理公司,擁有投資地的網絡深厚廣闊,亦會主動安排投資者去當地考察,提供不單是物業本身、甚至發展商、周邊投資環境及整體國家的各類資訊。越是專業知識豐富的團隊,越是證明其對投資項目是做足功夫。
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二、做保守投資唸定Exit Plan (退出計劃)

每一項物業投資都要有明確目標、有計劃,是短期炒賣、還是長期收租,這是最基本要考慮的。另外投資通常要設時限的,預期年期、預期回報,如何退場。很多中介在作簡介時會提供各項入場優惠、述說怎樣理想的未來情景,但一提到離場、退出的安排就未必會很清晰。

其實每一盤生意、每一項投資都會有計劃、有設年期,通常3-5年再更新,而現時很多投資項目所謂的中介管理者是第一手Inner Cycle (內圈) 投資方,他們自然有他們的計劃及目標。如果作為外圍投資者的您未搞清楚退場計劃,就要問清楚,否則最壞打算就是內圈方離場再外判時您卻還被蒙在鼓內,或者因為無門路到時需要資金周轉,想出都出不來。

身邊有朋友,當初投資買美國樓,中介提供3年及5年離場計劃,回報各有不同。但朋友最終選擇3年離場,之後將賺取的錢分成兩筆轉而投資東南亞,以一變二,因睇淡美國後市增長幅度,同時睇好東南亞市場。不被利益引誘、保持理智有計劃有目標地投資、有效運用資金、控制年期,這些都是保守投資的體現。
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三、做信任投資先建立團隊網絡 

比起上面兩點,做到這一點的海外投資者是非常少有的,但這一點是控制風險中最重要的。正是因為我和我的團隊想要做「超低風險」的海外投資,我們花了多年時間,與泰國、馬來西亞的合作夥伴共同舉辦課程投資課程,教識大家穩健的投資策略及心態,同時提供平台聚集一班志同道合、理念相近的投資者,培養感情及建立信任,日積月累,慢慢組成並發展真正屬於我們自己的Community (群體)。

放眼海外投資市場,其實我與團隊已準備多年,早年我自己從「無殼蝸牛」於香港買賣住宅起步,當時已開始與馬來西亞合作夥伴合作購入海外物業。多年的海外投資經驗,與泰國、馬來西亞合作夥伴的共同投資理念以及廣闊的人際網絡,令我們可以做「不一樣」的海外投資。如果您有興趣加入我們,請留意我們未來的 會員招募 活動。

想知更多我的物業投資心得,歡迎來我的 講座 現場聽一聽。
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    Lucy Jiang 樓市蔣門人

    80後物業投資教練、企業家、專欄作家

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    ​聲明:本博客內容限於學術研究,一切言論並不涉及任何性質的投資建議。物業投資存在一定風險,務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關言論招致損失,本人概不負責。

​電郵: info@pepper-salt-concept.com
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