Lucy Jiang 樓市蔣門人
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【政府「突擊式撤辣」住宅物業的可能性】

7/10/2020

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近期各大媒體、專家又開始唱淡樓市,而發展商繼第三波疫情緩和之際更是踴躍推盤,降低一手樓呎價,連帶二手樓的成交價亦不斷下滑,更不時有低價成交的筍盤出現。
 
不知大家身邊是否都有用家上車?可能因為樓價無往年一般飆升,同時市場因為之前政府推出的辣招大大偏向於首置及自用人士。然而面對樓市成交量持續處於低位及成交價不斷下滑,香港樓市是否已進入熊市?政府又會否因刺激樓市進行「突擊式撤辣」?
 
筆者認為可能性不大。原因有三個:

​1)樓價未大跌
外界最能夠影響政府減辣的因素之一,就是樓價。而影響樓價的因素,一直與經濟及市場不可分割。但今年形勢好微妙,雖然受2019年社運、2020年疫情影響,香港的經濟一直呈下滑狀態。但全球面對疫情而採取的貨幣政策 — 量化寬鬆的直觀影響,就是資產的被迫升值。樓、尤其是香港的樓,是最優質的資產之一,即使放眼世界都是數一數二。這也是樓價未大跌的最主要原因之一。至於為何97年、03年的跌幅,今年未有出現,您可以在我的樓市講座中聽到詳細分析。總括而言,只要樓價跌幅不明顯,政府就沒有迫切因素要撤辣。
 
2)香港房屋仍然供不應求
眾所皆知,香港每年輪候公屋的人數有幾龐大。香港房屋的供應,對比本地人口的需求增勢,供求比例失衡的情況在近年並沒有發生大的分別。雖然今年查詢移民的比例大大增加,但究竟多少香港人會完全捨棄香港的住屋,舉家遷走?而房屋供應就更加唔會一朝一夕就有巨大變化。尤其是住宅,是與人口基本需求息息相關的因素,真正是「樓以稀為貴」。
 
3)政府作風愈漸審慎
近年政府越來越不得人心,民望一跌再跌,連帶推行政策都畏首畏腳,但求無過。作為提倡自由經濟的資本主義社會,如非事態緊急,政府是不會胡亂調控,而推翻自己之前的做法就更加不智。正如財經事務及庫務局局長許正宇於今年7月的立法會質疑詢環節回應過,受環球及本地因素影響,住宅物業市場由去年下半年起轉趨淡靜,但整體樓價仍處於一般市民難以負擔的水平,任何放寬需求管理措施或下調印花稅稅率的舉動,都有可能被市場趁機炒作為政府調整樓市政策的訊號,亦可能刺激部分市民對本地住宅物業的需求,認為在目前房屋供不應求下,可能會出現推高樓價的反效果,因此政府要審慎行事。
 
影響政府撤辣的因素還有很多,如果你都有其他看法,歡迎來我的講座交流心得。這裡都附一份近10年政府所加的辣招重點,我只想說,近10年政府為遏止樓市上升下了不少功夫,同時亦為本港樓市形成了巨大的保護網,避免重蹈97、03年的覆轍,值得細細回憶一番。
 
附:那些年政府所加的辣招重點
 
2012年10月(辣度:****)
  • 推出「加強版」額外印花稅」(SSD 2) 首半年轉手稅率由15%加至20%;半年至一年由10%加至15%;一年至三年由5%加至10%;
  • 引入買家印花稅(BSD):非香港永久居民人士,以及用本地及海外公司名義買入住宅,一律徵收15%的買家印花稅
 
2013年2月(辣度:****)
  • 推出「雙倍印花稅」(DSD) 最高稅率由樓價4.25%加至8.5%
  • 壓測由假設加息兩厘升至三厘
  • 只有400萬元或以下住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款
 
2015年2月(辣度:****)
  • 700萬港元以下自住物業按揭上限降至六成
  • 各類非自用物業按揭貸款的供款與入息比率上限,由最高50%調低至40%
 
2016年11月(辣度:*****)
  • 住宅物業印花稅稅率劃一至樓價的15%,首置或換樓人士可豁免
 
2017年4月(辣度:****)
  • 「一約多伙」劃一須繳加強版印花稅
 
(參考: GovHK 香港政府一站通)
 
如果你都有住屋的硬性需求,想買得平,低風險入市,可以參加我們的物業投資講座,到時會有更詳細的重點分析。
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    Lucy Jiang 樓市蔣門人

    80後物業投資教練、企業家、專欄作家

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