出租單位要小心! 五招教你防犯法租霸

​作為一個房地產投資者， 把自己的單位放租出去， 從而賺取租金收入， 是筆者想做的事。
 
然而， 當作為業主的你， 想要把物業放租出去的話， 其實需要很小心。 除了盡量找個有穩定收入的好租客以外， 還有很多需要小心的事。
 
不然， 一不留神， 有可能會觸犯法紀， 甚至被懂行的租客藉此趁機佔便宜。
 
今天， 就讓我樓市蔣門人和大家分享一些有用的知識， 讓大家安心租出自己的單位。 ​

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#1 用於放租的物業只能申請5成按揭

按現時香港的情況來說， 想要申請高成數按揭， 業主必須是要用來自住。 倘若單位用作出租的話， 業主便只能申請五成的按揭貸款。
 
聰明的您可能會想， 那麼我便在申請按揭時申報自己是用來自住， 實質暗地裏租出去給別人， 那麼便能又享受租金， 又能做高成數按揭。 
 
就過去的情況來說， 自住及放租的最高按揭成數相差不遠， 大概只相差10%， 銀行並不會太著緊於調查申請人是否私下把單位租出去。 事實上， 在出租單位按揭下調至五成前， 很多業主都會申報了自住， 但私下還是會把物業租出去。
 
可是， 自從出租物業及自住物業的最高按揭成數差距變大後， 銀行在這方面便變得嚴格起上來了。 因為風險成數增加了。
 
現時， 銀行不時抽查該按揭單位是否用作自住用途。 例如要求按揭申請人提供公用事業的單據， 例如水費單、電費單、煤氣費等單據。 也會如果要求業主簽署自住協議。
 
而選擇做高成數按揭的申請人， 因為中間牽涉到按揭保險， 除銀行外， 按揭保險公司也會抽查該物業是否用作自住。 如有違反， 最常見的做法就是保險公司會要求補繳保費。
 
銀行更有機會選擇收回貸款， 也就是俗稱的 call loan。 向業主追回不同成數中間的差距。 這樣的情況下便會令業主產生流動資金上的危機。

 #2 租約要打釐印

當業主將單位出租後， 他必需要將該租約打釐印， 才能被政府承認其法律效力。 按現時香港的法例規定， 厘印費約為月租的5%， 業主及租客需要各自支付一半。
 
如果業主沒有為租約打釐印的話， 其後又和租客之間產生糾紛， 鬧上法庭時， 因為沒有打釐印， 該租約可能不會被法庭承認作為證據。 業主也失去了要求租客履行租約的權利。 
 
如果超過30天， 仍沒打釐印而需要補打。 除需補交原有的釐印費， 更要被罰款， 最高刑罰可以為十倍。

 #3 一個月內呈交CR109 表格

業主在簽署租約後， 亦需要在一個月內向差餉物業估價署呈交一份cr109的新租出及重訂協議通知書。 這份表格， 主要是讓差餉物業估價署用作記錄， 但同時也能保障業主， 如果遇到租霸， 便能向土地審裁處提交一份已經打了釐印的租約， 以及cr109表格的複本， 便能申請追租。
 
如果業主在一個月內遞交候，費用是全免的， 超過一個月後則需要繳付$310的罰款。
 
差餉物業估價署收到表格並加簽以後， 便會寄出表格給業主及租客。 
 
如果業主因為想避稅， 或是種種原因， 你不在一個月內向差餉物業估價署遞交通知書， 即是若租客不交租， 業主也無權採取法律行動追討租金， 租客甚至有可能要求減租， 又或是即時搬出。
 
注意: cr109表格只適用於住宅物業， 非住宅物業需要繳交的表格， 是r1a， 又名物業詳情申報表。 

 #4 物業稅要交足 

當業主將單位出租後， 便有責任要向稅務局主動申報租金收入， 不論租約有沒有打釐印， 業主也應該如實填報租金收入。
 
如果業主刻意隱瞞租金以避稅， 如果被稅務局查到， 輕則會被罰款以及追收物業稅， 重則會被判監。 
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 #5 租約最短為28日正常來說， 租約一般為期 1 - 2 年， 近年來， 不少業主也願意提供短期租約給租客， 以獲得更好的租金回報。
 
香港政府規定， 一般民居的租約最少不得短過28日， 不然便會視作經營旅館之用。 這情況下業主不但違反了大廈公契， 也違反了法律。

總結

​能在香港擁有自己的物業， 甚至放租出去絶對是一件美好的事， 只是大家在處理細節上也要很小心， 避免一不小心因為大意及貪小便宜， 引致犯官非及招來租霸， 最後因小失大哦!