Lucy Jiang 樓市蔣門人
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【劏房單位買唔買得過?】

21/8/2019

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香港寸金呎土,很多小家庭有逼切的住屋需要,因此市場上細單位的呎租比大單位要高相當多,而劏房單位的回報更可高達7-8釐,對投資者來說實在非常吸引。 

不過,要投資劏房要注意的事情就比較多了,首先你要考慮購買已經是劏房的單位(甚至連租約買),又或者是購買一個單位回來親自改裝。兩個情況要考慮的事項有所不同,讓我們逐一解說: 

​購買已經是劏房的單位,可以首先節省一筆裝修費用,如果是連租約購買的話,連放租的成本都可以省下來。聽起來好像很荀,不過實際操作上要注意,這一類的單位申請按揭絕不容易,大部份大銀行為免麻煩都不會接這些按揭申請,即使有個別銀行願意承按,不屬自住物業最多只可以按五成。如果已經被下法庭命令的單位,借貸部份就更加困難,最好有足夠的財力準備才好考慮這些單位。 

此外,由於舊樓單位做按揭時需要驗樓,如果要做按揭,要慎重考慮能否在成交前叫租客開門驗樓。即使不需驗樓,成交之前都建議詳細檢查單位的質素和潛在問題,很多劏房單位存在漏水、間隔等相對難處理的問題,考慮購買時要將維修費用計算在預算之中。 

如果打算購買一個單位回來親自改裝的話,可以在睇樓階段就咨詢相熟裝修師傅的意見,包括單位間隔是否容易改裝、水電安排、裝修費用等,可以在做決定前尋求自己預算內最適合的單位。最後提多一次,打算出租的單位,根據政府法例最多只可以按五成,而銀行亦會定時抽查按揭物業是否出租的。 

以現時香港法例,劏房其實並非一定犯法,只要其中改建的部份沒有違反《建築物條例》,分租亦不會違法。比較保險的做法是購買或改裝單位之前,先了解設計會否違反相關法例,保證其後不會有收法庭命令或還原的麻煩。 

當然,若果現實條件不許可或不知道的情況下,持有違反《建築物條例》的物業,亦不需要太緊張。接到還原令後如果不作理會,被檢控的最高刑罰為監禁一年及罰款20萬元。但只要留有足夠的預算金額,若不幸收到法庭還原令,可以在60天內將單位恢復原況,就不會被檢控。 

如果看完以上的注意事項,仍然覺得劏房投資回報不錯買得過的話,心動又想行動,可以參加我們的物業投資分享會,了解更多投資秘技。 
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    Lucy Jiang 樓市蔣門人

    80後物業投資教練、企業家、專欄作家

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