此政策有利刺激樓巿,以往為了避免要付額外印花稅,換樓客都會傾向採用「先賣後買」的保守策略。
但自從推出了退稅政策後,買家在遇上心儀單位時,採用「先買後賣」策略的比例也會上升。以下是一些在樓換樓過程中的一些報稅及退稅安排時,特別需要注意的事項。 換樓退稅退的是雙倍印花稅 自2010年起,香港政府為了打擊香港樓市炒賣現象,曾推出不同的辣招,例如額外印花稅(SSD)和買家印花稅(BSD)。 其中一項政策,如果你是換樓買家,又或不能符合首次置業人士的要求的話,你在買入單位後,須繳納樓價15%的從價印花稅,但現在,在符合換樓退稅的條件下,你如成功在指定限期內售出原擁有物業,便可申請退還雙倍印花稅。 雙倍印花稅:打擊摸售 在香港樓市上升時,有不少炒家會企圖在和賣家簽署正式買賣合約後,但在指定成交日期前(即簽署樓契及支付餘款前),以高出其購入價的價錢,將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家,人俗稱摸售。 為了打擊這個情況,香港政府在2011年11月推出政策,物業買家除了需要繳交從價印花稅(AVD)外,還要付額外印花稅(SSD)。 額外印花稅(SSD)指的是:任何以個人或公司名義購入物業,並於24個月內轉售,便要因應物業轉售的時間繳付額外印花稅:
當時雖然在某程度上打擊了摸售情況,但樓巿仍然一直向上提。政府再於2012年10月將額外印花稅加碼,將稅項各調高5%,而有效期則由原本的最長24個月延長至36個月。簡單點說,如果你於購置單位12個月後至36個月內轉售,便需繳納樓價10%額外印花稅。 除了升級SSD,當時政府還推出了「買家印花稅」(BSD)。如果你不是香港永久居民及公司買家,在購買住宅物業時,除了要繳付一般印花稅,亦要再繳付樓價15%的買家印花稅。 換樓先買後賣退的是SSD額外印花稅 因為有額外印花稅的存在,如果你想先購入心儀單位,裝修好入住後才出售,便需要付新購入單位的 15%作從價印花稅,當你購入新物業時,按若簽署「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」的日期:
印花稅,可以由律師或自己親身前往稅務局申報。 以下是申報SSD的程序:
稅局在接獲你打釐印的文件後,需時十個工作天才能完成,就能完成打釐印。 換樓退稅的程序 在你購入新居,並繳付了印花稅後,到新居簽署轉讓契約日期開始計一年,只要你把舊有物業沽出便可申請退稅。 沽出的意思,即是你簽署將舊居轉讓出去的「臨時買賣合約」,而不是「轉讓契約」,這變相增加了售出的時間限制。 例子:如果你在2022年11月1日新居簽定轉讓契約,在2023年10月31日前,將舊居出售並和新買家簽署「臨時買賣合約」,即使「轉讓契約」日期,是在 2024年1月1日,稅局都會接受退稅。 如果要申請退稅,你需要在新居買賣協議簽署日起計兩年內,或是於出售舊居樓契簽立日期後的兩個月內,連同所需證明文件向稅務局提交退稅申請。你亦可以委託律師樓代為申請退稅換樓客需要向稅局遞交兩份表格,一份為「IRSD 125A」退稅申請,以及「IRSD 131(C)」的法定聲明。 換樓退稅省錢小貼士:如果不想由律師代為申報退稅,你可以親身前往稅務局。遞交表格時,可先到稅務大樓3樓的21-25號櫃枱讓職員核對資料,再上8樓找當值的監誓員進行宣誓。然後再把文件交回3樓的服務櫃枱。在稅務大樓8樓提供的監誓服務是免費的。 有某些情況下,即使你於購入新居後,指定時間內將舊居出售也不能退稅的,我們會在下一篇文章詳細解說。 👇🏻想知更多買樓資訊,歡迎留意我的分享會👇🏻 https://bit.ly/PGPreLucyBlog #房地產投資課程導師 #樓市蔣門人 #蔣一洪 #樓市蔣知識 #投資達人 #樓換樓 #換樓退稅 #先買後賣 #按揭 |
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