買樓支出解構！印花稅全攻略慳最盡？首置、額外印花稅

​買樓時 ， 準業主除了需要支付樓價以外 ， 還有很多不同的費用 ， 常見的便有：

• 印花稅
• 律師費
• 厘印費
• 如果業主是通過物業代理購買物業的話 ， 還需要付中介人佣金

其中 ， 印花稅  ， 也就是stamp duty ， 是香港政府為了遏止樓市升幅 ， 於近年內 ， 曾推出及修訂了不同的物業買賣印花稅。
於2021年 ， 印花稅大致可分為三類 ， 分別是：

1. 從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty，AVD） ， 其中又可以分成
   A. 首置印花稅    B. 非首置印花稅
2. 額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）
3. 買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty，BSD）

那麼 ， 作為業主的你 ， 在買樓的時候 ， 又需要付那種印花稅呢?

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​各種印花稅 ， 又有著什麼分別呢?
今天 ， 就讓我樓市蔣門人 ， 和你說一說各種不同的香港物業印花稅的詳情吧。
 
印花稅的由來及其作用

香港的印花稅由 1866 年英國殖民時代已經存在，一直保留至今，而從價印花稅就是最基本的稅項
自1866年開始 ， 香港還是英國殖民地的時候 ， 印花稅便已經存在 ， 可以說是最基本的香港稅項之一。
在香港 ， 不管我們是買賣、租貸物業、還是股票買賣 ， 我們都在進行一些資產交易。 當中 ， 便會涉及不同的文件和契約。
而我們希望這些契約及文件能被政府承認 ， 以及被法律所保護 ， 我們便需要向稅務局登記及繳交印花稅。 理論上來說 ， 印花稅就是政府登記這項交易的登記費。
在樓市熾熱的情況下 ， 香港政府便曾經多次推出加徵印花稅 ， 以調節物業市場的政策。
 
其中便以買賣住宅物業的印花稅最為複雜 ， 會因應業主身份不同而徵收不同的稅率 ， 曾衍生出額外印花稅 ssd及買家印花稅 BSD等不同項目。
 
從價印花稅

如上文所言 ， 從價印花稅能分為首置印花稅 ， 及非首置印花稅： 

首置印花稅 (住宅首置印花稅)
從價印花稅的其中一項就是住宅首置印花稅 ， 這項印花稅 ， 只適用於符合以下條件的人士：

1. 香港永久居民 ， 使用個人名義購買物業
2. 首次置業上車/ 又或是曾經持有其他物業 ， 但在交易時並沒有持有其他物業
3. 如屬於換樓人士 ， 從買賣轉讓契簽署日期起六個月內 ， 出售了他唯一的另一個住宅物業 ， 在符合稅局的特定要求條件下 ， 也可以向稅務局申請退還部分印花稅 ， 也就是新的印花稅與舊的印花稅中間之差額。 即是他必須要先繳交高的稅項 ， 再向政府申請退還差額。 

 
首置印花稅的特點：

• 適合首次置業人士
• 稅率比較低
• 採用舊式累進印花稅稅制

 
首置印花稅稅率：物業價值低過200萬港元: HKD 100
物業價值為200萬港元 - HKD 2,351,760: HK$100＋超出200萬港元的款額的10%
物業價值為 HKD 2,351,760 - 300萬港元: 1.5%
物業價值為300萬港元 - HKD 3,290,320: 4.5萬港元 + 超出300萬港元的款額的10%
物業價值為 HKD 3,290,320 - 400萬港元: 2.25%
物業價值為400萬港元 - HKD 4,428,570: 9萬港元 + 超出400萬港元的本額的10%
物業價值為 HKD 4,428,570 - 600萬港元: 3%
物業價值為 600萬港元 - 6,720,000: 18萬港元 + 超出600萬港元的款額的10%
物業價值為 6,720,000 - 2000 萬港元: 3.75%
物業價值為 2000萬港元 - 21,739,120: 75萬港元 + 超出2000萬的款額的10%
物業價值超過 HKD 21,739,120: 4.25%
 
非首置印花稅

• 因為在過去 ， 非首置印花稅的稅率比首置印花稅高一倍 ， 故被稱為雙倍印花稅 ， 或非住宅雙倍印花稅 ， 現時 ， 所有個人以公司名義購買非住宅物業 ， 都能夠和首次置業人仕繳交一樣的印花稅：
• 於2020年11月26日撤銷 
• 簡單點說 ， 不符合首次置業人士購買住宅時 ， 皆需要按非首置印花稅稅率繳付稅金 ， 包括但不限於以下人仕：
  • 非香港永久性居民
  • 非首次置業人仕
  • 不是換樓人仕
  • 公司名義購買住宅物業之人仕
  • 一份文書取得多過一個住宅物業的人仕
• 單一稅制 ， 不論物業價位如何 ， 稅率都是劃一的 ， 為樓價的 15% 

 
2020年11月26日後 ， 非首置印花稅稅率：
物業價值低過200萬港元: HKD 100
物業價值為200萬港元 - HKD 2,351,760: HK$100＋超出200萬港元的款額的10%
物業價值為 HKD 2,351,760 - 300萬港元: 1.5%
物業價值為300萬港元 - HKD 3,290,320: 4.5萬港元 + 超出300萬港元的款額的10%
物業價值為 HKD 3,290,320 - 400萬港元: 2.25%
物業價值為400萬港元 - HKD 4,428,570: 9萬港元 + 超出400萬港元的本額的10%
物業價值為 HKD 4,428,570 - 600萬港元: 3%
物業價值為 600萬港元 - 6,720,000: 18萬港元 + 超出600萬港元的款額的10%
物業價值為 6,720,000 - 2000 萬港元: 3.75%
物業價值為 2000萬港元 - 21,739,120: 75萬港元 + 超出2000萬的款額的10%
物業價值超過 HKD 21,739,120: 4.25%
 
額外印花稅

政府為了壓抑短炒房地產的情況，打擊住宅物業市場的炒風 ， 限制投資者熱短線投資的方法 ， “短炒”物業 ， 期望能降低熾熱的樓市炒賣氣氛 ， 讓香港永久性居民的置業需要能滿足。
 
額外印花稅 ， 於2011年被立法會通過 ， 並適用於在2012年10月27日以後買賣的物業 ， 除了從價印花稅以外 ， 還會徵收額外印花稅。
 
2014年 ， 政府就額外印花稅條例 ， 在進行修訂 ， 加強了額外印花稅的稅率 ， 並延長了須繳納額外印花稅的物業持有期限 ， 從此便一直沿用至今。
 
額外印花稅的內容： 

• 業主在購入物業以後 ， 未持有夠36個月 ， 便將物業出售或轉讓 ， 需要繳付額外印花稅

 
額外印花稅的內容：

• 如果業主於購入物業後的6個月或以內將其出售 ， 便需要繳付樓價20%的額外印花稅
• 如果業主在購入物業後的6個月至12個月或以內將其出售 ， 則需要繳付樓價 15%的額外印花稅
• 如果業主再購入物業後的12個月至36個月或以內將其出售 ， 則需要繳付樓價10%的額外印花稅

 
買家印花稅

買家印花稅主要針對的對象 ， 是境外投資者及以公司名義持有物業的業主。 故此 ， 買家印花稅 ， 也被稱為非香港永久居民買樓印花稅 ， 在從價印花稅及額外印花稅以上另行徵收。
 
買家印花稅的稅率為15%
 
以下人士 ， 都需要支付買家印花稅：

• 非香港永久性居民
• 以公司名義購買住宅物業的人士

 
印花稅詳解注意的地方：

​如業主購買住宅物業時 ， 想要連同車位也一同購入的話 ， 同樣也需要就車位繳付印花稅。 
 
因為車位屬於非住宅物業 ， 故此只需要非住宅從價印花稅 ， 而不需要繳付額外印花稅或買家印花稅。
好處就是 ， 如果業主在買入車位後變相即時放售 ， 也不用繳付其他稅項。
 
但不好的地方就是 ， 非住宅印花稅 ， 即使你是首置人士 ， 也會比住宅印花稅為高。
 
非住宅物業印花稅的稅率：
物業價值低過200萬港元: HKD 1.5%
物業價值為200萬港元 - HKD 2,351,760: 3萬港元＋超出200萬港元的款額的20%
物業價值為 HKD 2,351,760 - 300萬港元: 3%
物業價值為300萬港元 - HKD 3,290,320: 9 萬港元 + 超出300萬港元的款額的20%
物業價值為 HKD 3,290,320 - 400萬港元: 4.5 %
物業價值為400萬港元 - HKD 4,428,570: 18萬港元 + 超出400萬港元的本額的20%
物業價值為 HKD 4,428,570 - 600萬港元: 6%
物業價值為 600萬港元 - 6,720,000: 36萬港元 + 超出600萬港元的款額的20%
物業價值為 6,720,000 - 2000 萬港元: 7.5%
物業價值為 2000萬港元 - 21,739,120: 150 萬港元 + 超出2000萬的款額的20%
 
香港印花稅詳解： 總結

當業主購買住宅物業 ， 需要按自己的情況 ， 計算是否需要繳付以上三種的印花稅 ， 三行稅項的總和 ， 就是你需要繳交的印花稅率。 政府也有推出印花稅計算機 ， 幫助市民計算自己買樓所需要付出的印花稅稅項。
 
投資者們請記得 ， 在購入物業以前 ， 要事先計算好自己所需要付出的各種支出及費用 ， 筆者便曾經見過很多人是因為不了解所需付的費用以致買樓時大失預算 ，需要臨急籌錢 ， 面對極大的心理壓力。