加息和通脹令樓市升或跌？這才是長遠影響樓巿的關鍵！

上一篇說到美國加息對香港樓巿影響的文章，主要提及到會引致一個香港加息的原因，這篇我們重點在分析加息對香港樓市的影響。很多朋友都可能會覺得，加息會引致樓宇業主的借貸成本上升，從而引致樓市的負面影響。
 
香港的樓宇按揭主要分為H按及P按，而H按是以香港的銀行同業拆息來定價的，如果香港的同業拆息由低位回升，也就意味着很多按揭借款人的每月還款金額會明顯上升。雖然有限制機制，當香港銀行同業拆息升至一定水平後，便會按最優惠利率來鎖定，然而，加息會令到使用H 按淨息按揭的業主每月供款增加，從而引致樓價下跌這件事是明顯的一個原因。

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加息不是唯一影響樓巿的因素
 
然而，事情真的這麼簡單嘛？上文我已經提及過，加息其實反映了兩件事：

經濟是進步的，因為社會經濟的進步，人們的購買力上升，故此更多人能負擔到貴一點的物業， 在這情況下， 加息其實是反射了對樓巿利好的因素。

通脹的問題加劇，各種物價都上升，例如建房子的木材、鋼材都上升了，而且由於房屋是必需品，而且香港的房屋現在仍處於供不應求的情況下，通脹其實也會利好樓巿。
 
上面兩點你就能看出，加息其實不一定會不利樓巿。以2015年至2019年的美國加息周期來看， 當我們拆息跟著上升的時候，其實本港的樓價也上升了接近三成。
 
通脹與加息
在這兒容我補充一點有關於通脹與加息的關係：

上周美國聯儲局主席鮑威爾出席國會聽證會時，由於油價飆升，可能會令通脹水漲船高，故此有必要在3月加息25個基點，並有必要時，會在今年內持續加息，下次會議將確定縮表的進度。
 
其中，造成通貨膨脹的一個基礎因素是，政府一直在印銀紙，造成巿面上流通的貨幣實際的購買力下降。從而引發物價上升。
 
在貨幣體系中，銀行要發行貨幣，便需要在先行有相等價值的黃金儲備，但如果政府為了刺激經濟，在沒有增加黃金儲備的情況下不斷發行貨幣，便會引致每張貨幣的購買力下降。
 
例如從前香港一蚊便能買到一碗雲吞面，現在卻要數十元才能買到。
 
簡單點說，就是巿面上太多貨幣流通，故此，加息能迫使一部份資金留入金融體系，例如國債，因為回報高了，從而減少貨幣的供應量，以引致物價下調的結果。
 
我曾經提及過，迫使香港跟隨美國加息的原因，是因為聯繫匯率，港元和美元掛鈎了，為了維持聯繫匯率，所以香港政府在很多情況下都會跟隨美國加息。
 
但是，只要一天加息的幅度追不上通脹，又或是經濟發展的速度，即使是加息也仍然是在負利率的情況下， 其實樓巿仍然繼續上揚。
 
更別說，其實香港也有機會跟隨美國加息，這情況，在過去便曾經發生過。
 
歸根到底，影響香港樓市的物業價格，其實主要都是我們的經濟如何，故此在與美國加息的陰影相比下，其實真正影響我們的，是我們香港的經濟情況現在到底發展的怎樣，例如已經有很多人都會覺得在疫情緩和以後，樓市將會迎來報復式的反彈。
 
疫情以後，其實香港的經濟正向兩極化發展，能夠在這一個事件裏面逆流而上的人，便會累積很大的購買力，而他們的這些物業購買力，在疫情緩和、社會恢復正常的時候，便會一次過爆發出來，從而引起樓市的小陽春，而當然，有很多人，其實經歷了這一次的疫情，其實便會元氣大傷，可能需要賣樓套現。
 
但我之前也說過， 香港人， 在經歷了沙士以後，其實也大致懂得怎樣面對疫情。 
 
故此，不顧價格、恐慌性的放出物業的情況不會出現，始終，在疫情時以數十萬放出的物業現時值數百萬的情況，整個香港都見証了。
 
因此與恐慌性拋售相比，更有機會出現的是恐慌性購入
 
短期內，即使是因為疫情引致大家蝕錢，從而不得不放出物業套現的情況有機會出現， 但對樓價並不會太大影響。
 
反之，前幾天當財爺發消費券時，有人提及到，“店鋪都關門大吉了，還不如派現金”的情況更令人擔心。
 
因為失業情況太差，而引起的經濟下調才是長遠影響樓巿的關鍵。