買舊樓伏位多？留意一二三！

買一手樓，單位情況同樓契都較為簡單，主要留意林林總總的優惠及按揭條款，計好條數；而買二手樓，要留意的情況就複雜得多。但同時，二手樓相對租值較高、投資回報可觀、揾到低價筍盤機會都多。究竟買舊樓有邊d伏位？有無方法即使投資初哥都可以買得安心？

我的學生有唔少都是第一次買樓投資，第一次上車就可以買到優質筍盤聽落好神奇？除了有方法、有工具助大家揾到筍盤，上過我堂的學生都知道，簽約出票前一定要有張Check List。今次先舉例其中三條最重要的「防中伏」清單，屬於「唔Check唔好簽約」的級別！

一、單位ORDER及大廈維修
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是項為實戰經驗中最常見亦都最容易出事的「伏位」。一不留心，就可能需要承接清除ORDER或大廈維修費用，絕對不是小數目。

如何避免？簽約前一定要查冊。政府土地註冊處有說明：「每個單位都有一份土地登記冊，載有每個物業業主的資料，以及該物業是否有已註冊的轇轕，例如法定押記、買賣合約、法庭命令等。」

而土地登記冊每日都有機會更新，所以簽約前要問經紀/賣家索取最新日期的文件，再逐一查清楚內文。持牌經紀有義務為每一位準買家解釋查冊內的條文內容，尤其見到ORDER，債務，訴訟，死亡等字眼。建議買家簽臨約前已準備好律師及負責按揭諮詢的Banker或Broker，有咩疑問都可以隨時問到，會穩陣好多。

關於各類ORDER，容我唔解釋太詳細，因情況太多太複雜，需要逐一拆解，所以除了經紀，最好都有專業人士可以隨時提供意見。

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至於大廈維修令，未必會於單位的查冊中列明，在此提醒準買家一定要實地走訪，即使所買單位「無樓睇」，都要去大堂及管理處，因通常如有維修令，都會貼於大堂當眼位置，亦可以留意上手賣家有無拖欠管理費、整棟大廈的資金盈餘，尤其是單棟樓宇，如果長期虧損可能會影響未來保安清潔人手，及未來大維修時的每戶分擔費用。
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二、事故單位（凶宅）

這一項相信很多人都不陌生，但每次買樓都仍然需要留意再留意，因為有機會做不到按揭，要全數支付。持牌經紀有責任向準買家說明單位內是否曾經發生事故，所以簽約前一定要問清楚經紀/賣家 。另外，除了留意凶宅網，買樓前不妨去多幾間銀行作估價，如果銀行有相關記錄，估價會偏低甚至沒有估價。如果曾經有業主於單位內身亡，查冊內會有DEATH ORDER，需要查清楚份ORDER中列明的死因。有一點都要說明，如果業主是在單位內自然身亡，或者在單位外過身的話，都不一定算是凶宅。
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三、賣家是否唯一及樓契是否齊全

要查清楚賣家是否唯一，最簡單直接是對應簽約時賣家的身份，核對查冊上業權擁有人資料。有時註冊的賣家多於一位，就需要確認所有代表都已同意並簽名，再兌現支票或過數，避免之後引起不必要的糾紛。另外近年多了騙案發生，身份證件的有效期、證件正本都要看得仔細一點，亦最好事前準備自己信得過的律師處理買賣交易。

至於樓契是否齊全，這一點涉及專業領域，作為準買家未必能夠準確檢查。最好就是問實賣家有無曾經做過抵押，查冊上面也可以留意，如果上手賣家仍有樓按，則樓契應在借款人（銀行）中，反而相對安全。如果已經供斷，則要通過律師向賣家的律師了解，而正規的臨約中亦已經有寫明，賣家需承諾樓契齊全，對於準買家亦是一個必須的保障。
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​另外，相信大家都聽唔少假裝修、「化妝樓」，或者上一手有租約、有債務等有機會影響按揭的事宜，這些亦都是需要留意的地方。好似好複雜？其實買樓認真唔簡單，需要如抽絲剝繭般將問題一一釐清，先可以買得安心，買得開心！

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