海外置業要留神 不可忽視幾個事項

承接上一篇的海外置業注意事項，今天繼續讓我向大家詳細解釋一些想要在海外投資買樓時的注意事項。

匯率
海外物業的租金以及買賣都是使用當地貨幣結算，故此當地貨幣的匯價走勢會直接影響你的置業成本以及投資回報！

因此在海外置業，除了留意該地區的地產市場前景以外，還要注意匯價的升跌，如果當地匯價下跌，你將收益兌換成港元時便會蝕差價，引致回報被拖低。

在這兒，筆者特地想提一下，如果你是想要移民海外的朋友，又想要把香港的物業留下來收租，又或是再等晚一點才將其出售，那你便要留意當地有沒有物業增值稅，即是你買賣樓宇後，需要按購入和賣出的差價，又或是進入國境時的估值和賣出差價交稅 （按個別不同國家的稅制）。

有些國家會按交易當日的匯率計算，故此有機會，即使你是以同樣的價格售出香港的物業，但由於當地兌港幣匯率下跌（變相港幣升值）， 結果結算起來，你還是賺了錢的，故此有需要交稅。這方面大家要多留意喔！

發展商背景
很多時候購買海外物業，都是以樓花形式購買，由於沒有實樓可以檢驗，故此很需要先行多做功課了解發展商的背景：是否可信？有沒有實力？

我們曾經寫過一篇文章提及如何選擇海外物業發展商，例如了解他們是否有良好信譽，他們推出的樓盤回報、承租率如何，口碑是否良好？交吉是否準時？

筆者朋友便曾試過一家大小移居英國後，本應兩星期就能收樓，結果要再多等兩個月才能交吉，當時他們只能在 Airbnb 再多住兩個月，經歷開支突然大增的徬徨。

不要輕易相信高回報！
有些時候，海外物業發展商會以很高的保證回報來吸引投資者，但是說實話，「高回報低風險」的投資從來都不是輕易能遇上的。就像我們在香港的投資課程，我們會教學生們找比巿價低 20%的物業，但這也不是輕易能找到的！這都是建基於學習很多知識，再付出很多努力才能找到。

所以不要想著能這麼輕鬆就找到回報高、風險低的優質投資物業！

有些發展商會以保證頭兩年有 5 - 6%的回報來吸引你，然而，羊毛出自羊身上，他們很有可能是抬價把物業出售給你，然後再分批次回贈給你，故此不要盲目地被「高保證回報」吸引。

另外，通常國外物業只需要付20 - 30%的訂金。如果你遇上一些發展商，會要求你付5成首期以上，然後物業落成後能收到5-6%的保證利息。很大機會，這些發展商是以你的首期資金用作建樓的資金，一旦他們的資金鏈斷裂，又或是某些原材料、人工突然上漲，樓盤便有機會爛尾。

按揭承造
如果你在購入海外物業時，並不是全款付清，而是只支付一部分樓價時，那麼你便需要申請按揭。

例如當地銀行對非本地人的按揭申請準則通常都會較為嚴謹，你需要提供更齊全的入息、工作證明，也有可能被調低按揭成數、支付較高利息等。

故此你便很有機會需要在香港申請按揭，這樣的話，你便要計算一下到底額度是否足夠。

交易時間
每個國家的法定買樓程序都有不同，故此你可能要預計更多交易時間，例如如果你想購入英國二手樓的話，通常都是要先申請按揭，才能落訂購買物業，和委任代表律師處理買賣程序。

筆者見過日本的一宗房地產交易長達差不多一年以上才完成，故此建議大家最好找一位可信、有經驗的地產中介代為處理。

總結
海外物業投資，處理得好是價值可觀的投資，能非常有效地分散風險。如果你有意投資海外巿場，歡迎和我們聯繫喔！

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