Lucy Jiang 樓市蔣門人
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一手樓定二手樓?究竟點揀?

9/7/2015

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市場新盤一個接著一個推出,無論上車盤抑或天價豪宅都為全城關注。媒體自然喜見一個又一個「破頂價」、「爭崩頭」,可以大作一番文章。但究竟買一手樓還是二手樓好?先看看下面幾個選項:

A. 一手樓。政府規管無得「發水」,呎價與同區二手樓相差無幾,全新!
B. 一手樓。睇樓簽約按揭一Take過唔使煩,方便!
C. 二手樓。區區有盤,交通、配備乜都有眼見,仲可以格價搵筍盤。
D. 二手樓。即買即放租唔使等,買啱地點租金回報可以好高,第時放出去有價有市。
E. (自由發揮,下略100字)
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如果你是自住客?

如果是即入伙即自住的用家,希望住得好一點、新一點,可能一手樓是會更吸引。由於現時只講實用面積無得「發水」,如果發展商的所有折扣都盡拎(最常見是「樓花期供款」,即未入住先供樓),一手樓呎價確實與同區(請留意,是同區,非市區)二手樓相若。不過始終供應有限,新樓盤的地點無太多選擇,尤其是座落新發展區,很多配套都尚未完善,這些都是準買家需要靠慮、甚至可能要犧牲的因素(以舊換新V.S.舍近求遠)。而且,如果初頭需要放租減緩供樓壓力,或者未來打算再放賣換樓或放租的用家,對於物業的升值潛力,以及租金回報,這些又如何權衡?
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(資料來源:物業估價署)

如果你是投資者?

現時一手新樓買賣,尤其是比較大型的屋苑,究竟有幾成是用家、幾成是投資者?如果投資者佔了一定的比例,那新盤入伙後就會有大量租盤,盤源豐富租金自然難以跑出。就以近年多新盤推出的元朗區三個屋苑舉個簡單例子:
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*租金回報簡單計算方法:(5-6月成交平均呎租) x12個月 / (5-6月成交平均呎價) 
(資料來源:2015年6月中旬中原成交數據、28hse.com及591租屋網租盤資料)

請留意,上述只是網上租盤數量,並不代表實際放盤數量,也可能有重複。不過單就這些數字來看,買一手樓的盤面數字一定不夠二手樓靚。難道說投資一手樓的投資者都是盲目、不智嗎?當然也不是。不少投資者並不是看重租金回報,而可能是未來的發展趨向、升值潛力,或者其它因素。這背後要作的工夫是相當多的。如果你有絕佳的眼光,投資一手樓自然沒有問題。

對於入門投資者來說,想規避風險、減少競爭,建議還是從銀碼細、位於成熟地區的二手樓開始。遠離新聞、時事浪潮,也就可能遠離炒家。從靠近自己居住、工作的地區開始,對於地區越熟悉,就越能感覺到所投資單位「抵唔抵買」、「租唔租得出」、「租金高唔高」,這些都是作為地區住戶/用家的獨特優勢,要盡可能地利用。

雖然樓價飆升仍然快過租金升幅,但現時租金回報達4厘以上的地區還是不少 (元朗區有點難度)。剛於6月完成課程的畢業生,所購置的物業全數回報都在4厘以上,最高更接近6厘!如果你想買八折樓,新樓盤一定沒機會,二手樓市場就有,但也很少,可能還很殘、舊、吵、偏僻…… 做足心理準備迎接你既第一層八折樓未呢?
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    Lucy Jiang 樓市蔣門人

    80後物業投資教練、企業家、專欄作家

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