一手樓定二手樓？究竟點揀？

市場新盤一個接著一個推出，無論上車盤抑或天價豪宅都為全城關注。媒體自然喜見一個又一個「破頂價」、「爭崩頭」，可以大作一番文章。但究竟買一手樓還是二手樓好？先看看下面幾個選項：

A. 一手樓。政府規管無得「發水」，呎價與同區二手樓相差無幾，全新！
B. 一手樓。睇樓簽約按揭一Take過唔使煩，方便！
C. 二手樓。區區有盤，交通、配備乜都有眼見，仲可以格價搵筍盤。
D. 二手樓。即買即放租唔使等，買啱地點租金回報可以好高，第時放出去有價有市。
E. (自由發揮，下略100字)

如果你是自住客？

如果是即入伙即自住的用家，希望住得好一點、新一點，可能一手樓是會更吸引。由於現時只講實用面積無得「發水」，如果發展商的所有折扣都盡拎（最常見是「樓花期供款」，即未入住先供樓），一手樓呎價確實與同區（請留意，是同區，非市區）二手樓相若。不過始終供應有限，新樓盤的地點無太多選擇，尤其是座落新發展區，很多配套都尚未完善，這些都是準買家需要靠慮、甚至可能要犧牲的因素（以舊換新V.S.舍近求遠）。而且，如果初頭需要放租減緩供樓壓力，或者未來打算再放賣換樓或放租的用家，對於物業的升值潛力，以及租金回報，這些又如何權衡？

(資料來源：物業估價署)

如果你是投資者？

現時一手新樓買賣，尤其是比較大型的屋苑，究竟有幾成是用家、幾成是投資者？如果投資者佔了一定的比例，那新盤入伙後就會有大量租盤，盤源豐富租金自然難以跑出。就以近年多新盤推出的元朗區三個屋苑舉個簡單例子：

*租金回報簡單計算方法：(5-6月成交平均呎租) x12個月 / (5-6月成交平均呎價) 
(資料來源：2015年6月中旬中原成交數據、28hse.com及591租屋網租盤資料)

請留意，上述只是網上租盤數量，並不代表實際放盤數量，也可能有重複。不過單就這些數字來看，買一手樓的盤面數字一定不夠二手樓靚。難道說投資一手樓的投資者都是盲目、不智嗎？當然也不是。不少投資者並不是看重租金回報，而可能是未來的發展趨向、升值潛力，或者其它因素。這背後要作的工夫是相當多的。如果你有絕佳的眼光，投資一手樓自然沒有問題。

對於入門投資者來說，想規避風險、減少競爭，建議還是從銀碼細、位於成熟地區的二手樓開始。遠離新聞、時事浪潮，也就可能遠離炒家。從靠近自己居住、工作的地區開始，對於地區越熟悉，就越能感覺到所投資單位「抵唔抵買」、「租唔租得出」、「租金高唔高」，這些都是作為地區住戶/用家的獨特優勢，要盡可能地利用。

雖然樓價飆升仍然快過租金升幅，但現時租金回報達4厘以上的地區還是不少 (元朗區有點難度)。剛於6月完成課程的畢業生，所購置的物業全數回報都在4厘以上，最高更接近6厘！如果你想買八折樓，新樓盤一定沒機會，二手樓市場就有，但也很少，可能還很殘、舊、吵、偏僻…… 做足心理準備迎接你既第一層八折樓未呢？