【煥然懿居】第三座接受申請中！今期折扣率大減還值得買嗎？

煥然懿居，前稱「馬頭圍道／春田街發展項目」，是香港市區重建局的一個重建項目，位於九龍土瓜灣馬頭圍道至鶴園街，佔地3,377平方米，涉及17幢樓宇。市建局在2018年公佈「港人首置上車盤」價單，當時以市價六二折發售。但最新煥然懿居第三座折扣率降至22%，入場價$408萬起(303呎)，樓花期長達三年，現正開放申請，今次折率大減還值得買嗎？

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煥然懿居第三座詳細資料
地址：紅磡鶴園街2號

單位數量：260個

戶型：提供一房至三房的不同戶型

面積：實用面積介乎303平方呎至600平方呎

管理費：管理費待定，具體數字尚未公佈

車位：提供18個住客車位

小學校網：屬於第35校網

預計關鍵日期：2026年11月30日，這是一個重要的日期，因為首置上車盤的5年禁售限制將在此日期後解除。

現樓示範單位：示範單位位於九龍長沙灣青山道233號映築一樓，開放時間為周一至周日，上午10時至下午7時。你可以預約參觀示範單位

房型和價格: 這個項目提供一房、兩房和三房戶型，分別佔比為48%、42%和10%。扣除22%的折扣後，價格介於$408萬至$964萬之間，呎價範圍在$12,885至$16,499之間。

樓花期: 38個月

交通及配套: 位於土瓜灣舊區，社區配套相對完善，但缺乏大型商場，周邊有一些重建計劃，可能會影響區內的交通和社區環境。
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交通: 位於港鐵何文田站、土瓜灣站和黃埔站之間，步行前往任何一個站都需要8至10分鐘。雖然有成熟的小巴和巴士線路，但舊區可能經常有塞車問題。

煥然懿居第三座的申請資格和條件
申請人資格：
一人申請者：必須是年滿18歲的香港永久性居民，個人申請。
家庭申請者：必須是年滿18歲的香港永久性居民，並且組合須為「直系親屬」。

月入要求：
一人申請者：月入要求介於$31,001至$40,300之間。
家庭申請者：家庭組合的月入要求介於$62,001至$80,600之間。

資產上限：
一人申請者：資產上限為$956,000。
家庭申請者：資產上限為$1,911,000。

申請條件：
申請人必須是首次置業人士，即你從未持有任何住宅物業業權。即使你曾購買住宅物業但已出售，也不再符合資格。要留意的是，配偶必須一同申請，分開申請會被視為重複申請，將被取消資格。這點意味著，即使你不曾持有任何物業，但配偶曾持有任何物業，都不符合申請資格了。

申請方法：
你可以親身遞交申請，將申請表送至指定地址。
也可以透過官方網站進行網上申請。
截止日期為2023年10月18日，以郵戳日期為準。
申請時需要附上一張劃線支票或銀行本票，抬頭為「市區重建局」，背面需寫上申請者的姓名和聯絡電話。
不接受現金申請。
申請費用為$270，紙本申請只接受支票或銀行本票支付，網上申請只接受Paypal或指定信用卡，包括Visa、MasterCard、AE、銀聯等支付。

申請日期：
2023年9月27日至10月18日，晚上7時正截止。

轉讓限制：
轉讓契約日期起計首五年內不得轉讓或出租，也不能居二轉售。
轉讓契約日期起計五年後，業主可向市建局提出補價申請，然後可以轉讓或出租。補價額將根據市價和首次售價的比率而定。
需要注意的是，一人申請者只能選擇開放式或一房單位，而家庭申請者可以選擇所有單位。此外，首次置業的定義是「從未持有任何住宅物業業權」，即使曾經購買過住宅物業但已出售也不符合資格。同時，不符合申請資格的情況包括已持有其他物業或曾享受資助房屋。要特別留意，家庭申請人組合須為「直系親屬」。
由於今次樓花期長達38個月，預計2031年11月才可轉售

今次折扣率大減還值得買嗎？
最新煥然懿居第三座折扣率由之前的30%降至22%，入場價$408萬起，筆者就覺得吸引力大減，因為市面上要找到低於市價22%的樓盤也是不難。就近日不少新盤開價也低於市價20-30%，交通及配套亦更優質。
再者，由於今次樓花期長達38個月，加上5年的禁售限制，即是買家最快要等到2031年11月後才可轉售或出租，變相非常綑綁買家。值得一提的是，「煥然懿居」伙數少，有會所等設施，所以管理費分分鐘比得上私樓。

總結
煥然懿居第三座禁售限制多、時間長、彈性低，入場門檻高，價錢沒有很優惠，周邊也充斥著重建項目，就算買到向海景觀也有機會被重建項目遮擋，而且現今環球經濟局勢多變，筆者會建議購買相對較少限制的其他物業，這樣防守性比較高，可以降低財務風險。

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