(譯文) 如何以物業投資獲取200%的回報？

（原文涉及貨幣為馬來西亞幣，银行利率及租金等数据亦为马来西亚现时情况，僅供參考。）

假設你有30,000元用來投資，你期望得到多少回報才會決定去做？

用30,000元投資什麼能得到最多收益？

​如果你有這樣的疑問，我假設這就是關於投資報酬率 (Returns on Investment, i.e. ROI) 的問題。投資報酬率就是指投資後所得的收益與成本間的百分比率，可以按年份計算。

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接下來我會講解兩種不同投資渠道的收益，股票交易對比物業投資。

在這個例子中，我假設我們用相似的方式去做股票和物業投資。我們會通過買入和賣出，計算最後的總收入。

首先我們來看一下股票和物業投資者的平均回報。

我的一個作股票投資的朋友曾經提及：「股神巴菲特 (Warren Buffett) 能夠在30多年裡平均每年賺取25%的利潤」。就假設股票投資的平均回報可以達到每年20%。

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現時一般物業投資者會期望獲取30%的利潤然後才決定售出。假設他需要等候5年，平均每年的回報率只有5.4%。

這樣來看，我們清楚看到股票投資的回報率更吸引。

然而我卻不這麼認為，我們可以計算一下，你就會明白我的意思。
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物業投資案例：

假設我們於二手市場買了一個價值300,000元的單位，假設這個單位已經有人租住，租金回報有5%。總結如下：
買入價：300,000元
首付：30,000元
租金回報：每月1,250元

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這裡假設你能貸款90%。

貸款明細：
貸款額：270,000元
供款：每月1,620元（貸款30年，6%）

假設你希望在5年後轉手放出。如果平均利潤增長是30%，到時賣出價是390,000元。
總收益如下：
賣出價：   390,000元
買入價：   300,000元
置業花費： (租金-月供) x 5年 x 12月 = - 22,200元
總收益：   390,000 – 300,000 – 22,200 = 67,800元
投資報酬率：(總收益 / 投資本金) 67,800 / 30,000 = 226% / 5年 = 17.71% / 年

為什麼會這樣？

答案很簡單。借貸。

物業投資者可以通過借貸讓他/她的資金快速增長。不用這30,000元全數買等價股票，他/她可以買一個價值300,000的物業，他的資金等於增長了10倍。

所以，當他/她的物業在5年有30%的增值，他可以在5年後擁有相對於投資本金226%的現金！每年投資報酬率達17.71%。

相較於之前所說股票投資的20%收益，17.71%也是一個不錯的數字。雖然較低，但物業投資者相較股票投資者需要做的事情要少得多。

物業投資者可以很輕鬆。我們只需要在第一年買入物業，租出去，5年後放出單位。中間不需要做太多事情。這樣給予了我們更多的自由和時間，做我們有興趣的事，或者做更多的物業投資。

投資世界沒有對與錯的手法。我只想指出一個事實，來解釋利用銀行借貸作物業投資的價值。

請注意上述案例只是理論。當你開展你的物業投資或者其它投資之旅，你需要尋求專業幫助，自我裝備，確保買入最適合的物業，可以帶來理想的回報，或者更多。

祝投資愉快！

Michael Tan
FREEMEN創辦人

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http://freemen.com.my/2/post/2014/07/how-to-invest-in-properties-and-gives-you-more-than-200-returns.html